RESUMEN: ¿Los ingresos por venta de predios con utilidad pública son renta gravable? La DIAN aclaró mediante un Concepto el tratamiento tributario de los ingresos obtenidos por la venta de predios ubicados en la estructura ecológica principal, cuando la negociación se realiza por enajenación voluntaria y con motivos de utilidad pública. El documento analiza si estos ingresos constituyen renta gravable o ganancia ocasional, basándose en el artículo 67 de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 626 de 2023. Esta guía es clave para propietarios, empresas y profesionales del sector inmobiliario que participan en transacciones con entidades territoriales.
¿Qué establece el documento?
- El parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 señala que los ingresos por enajenación voluntaria de inmuebles con utilidad pública no son renta ni ganancia ocasional, siempre que cumplan con lo dispuesto en el artículo 58 de la misma ley.
- El beneficio aplica a todo tipo de inmuebles (urbanos, rurales, comerciales), sin distinción.
- La DIAN reitera que este tratamiento es independiente del Estatuto Tributario y se mantiene vigente.
¿A quiénes aplica y cuáles son los efectos?
- Propietarios de predios que vendan a entidades territoriales bajo figuras de utilidad pública.
- Empresas y desarrolladores que transfieran derechos de construcción en proyectos de interés social.
- Efecto clave: Los ingresos no están gravados, pero deben facturarse si el vendedor no está exceptuado (artículo 1.6.1.4.3 del Decreto 1625 de 2016).
Recomendaciones y cumplimiento
- Verificar requisitos: Asegurar que la transacción cumpla con los criterios de utilidad pública (Ley 388 de 1997).
- Facturación: Expedir factura electrónica si no hay excepción aplicable.
- Documentación: Conservar pruebas de la negociación voluntaria y la calificación de utilidad pública.
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Los ingresos por venta de predios con utilidad pública son renta gravable?
¿Renta o ganancia ocasional?
DIAN aclara tratamiento tributario de ingresos por venta de predios en estructura ecológica:
Introducción:
La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), a través de su Subdirección de Normativa y Doctrina, emitió un concepto clave el 24 de enero de 2025, en el que precisó el tratamiento tributario de los ingresos obtenidos por la venta de predios ubicados en la estructura ecológica principal mediante transferencia de derechos de construcción y desarrollo. El documento, dirigido a contribuyentes, empresas y entidades territoriales, analiza si estos ingresos constituyen renta o ganancia ocasional, basándose en normas como la Ley 388 de 1997, el Decreto 626 de 2023 y jurisprudencia relevante.
El concepto concluye que, bajo ciertas condiciones, estos ingresos no son considerados renta ni ganancia ocasional, siempre que la enajenación sea voluntaria y responda a motivos de utilidad pública. Además, aclara la obligación de facturar en estos casos, un tema que genera frecuentes consultas en el sector inmobiliario y ambiental.
1. Fundamentos jurídicos y alcance del beneficio tributario
La DIAN retomó el Concepto No. 010690 del 18 de diciembre de 2024, que interpreta el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997. Esta norma establece que los ingresos por enajenación voluntaria de inmuebles con fines de utilidad pública o interés social (definidos en el artículo 58 de la misma ley) no constituyen renta gravable ni ganancia ocasional.
El beneficio aplica para todo tipo de predios (rurales, urbanos, comerciales) siempre que:
- La negociación sea voluntaria.
- Cumpla con los requisitos de utilidad pública (ej. proyectos ambientales, obras sociales).
- Se enmarque en el Capítulo VIII de la Ley 388, que regula la adquisición de bienes por el Estado.
La DIAN destacó que este tratamiento es especial y no equivale a una renta exenta, sino a un ingreso no constitutivo de renta, lo que implica diferencias técnicas en la declaración tributaria.
2. Relevancia del Decreto 626 de 2023
El concepto analiza cómo el Decreto 626 de 2023 (que regula la transferencia de derechos de construcción en áreas ecológicas) interactúa con la Ley 388. Señala que, para aplicar el beneficio, debe verificarse si la operación cumple con:
- Los motivos de utilidad pública del artículo 58.
- El procedimiento de enajenación voluntaria (oferta de compra, negociación directa, etc.).
3. Obligación de facturar: ¿Cuándo aplica?
Aunque los ingresos no sean renta, la DIAN aclaró que la venta de predios en estos casos sí genera obligación de facturar, salvo que el vendedor esté exceptuado (artículo 1.6.1.4.3 del Decreto 1625 de 2016). Citó el Concepto Unificado No. 0106 (911428) de 2022, que define la enajenación voluntaria como un acto de venta sujeto a facturación electrónica.
4. Proceso de enajenación voluntaria vs. expropiación
El documento detalla las etapas de adquisición de bienes por el Estado:
- Negociación voluntaria: Oferta de compra, ajuste de precio y contrato.
- Expropiación judicial: Solo si fracasa la negociación.
La Corte Constitucional (Sentencia C-750/15) respaldó este proceso, destacando su equilibrio entre derechos privados y necesidades públicas.
Conclusión:
El concepto de la DIAN resuelve dudas críticas para propietarios y desarrolladores de predios en áreas ecológicas:
- Beneficio claro: Los ingresos por ventas voluntarias con fines de utilidad pública no son renta ni ganancia ocasional, pero deben analizarse caso por caso.
- Facturación obligatoria: Aunque no haya impuestos, la operación requiere factura electrónica, salvo excepciones.
- Seguridad jurídica: Reafirma la vigencia de la Ley 388 y su integración con normas ambientales como el Decreto 626 de 2023.
Este criterio impacta directamente a entidades territoriales, empresas de desarrollo sostenible y propietarios de predios en zonas estratégicas, facilitando proyectos de infraestructura verde sin cargas tributarias adicionales. Sin embargo, la DIAN enfatiza la necesidad de revisar cada situación bajo los requisitos legales para evitar controversias.
Puedes ver el Concepto DIAN No. 0562 Aquí
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