RESUMEN: ¿Deben los notarios aplicar el Decreto 572 de 2025 en la venta de inmuebles? La DIAN emitió un concepto en el que precisa el alcance de la retención en la fuente en la enajenación de bienes inmuebles, particularmente el rol que cumplen los notarios como agentes de retención. El pronunciamiento surge a partir de la modificación normativa introducida por el Decreto 572 de 2025, que sustituyó reglas clave del Decreto Único Tributario 1625 de 2016, impactando la base mínima y el procedimiento aplicable en estas operaciones.
La retención en la fuente por venta de inmuebles es una de las consultas más frecuentes de personas naturales, empresas y notarios, debido a sus efectos directos en la escrituración y en el cumplimiento tributario. El concepto aclara si los notarios deben aplicar las nuevas disposiciones reglamentarias y cómo interactúan estas con los artículos 398 y 401 del Estatuto Tributario, resolviendo dudas operativas relevantes para el sector inmobiliario y jurídico.
¿Qué establece el documento?
El pronunciamiento de la DIAN confirma que los notarios, en su calidad de agentes de retención, están obligados a aplicar lo dispuesto en el Decreto 572 de 2025 para los casos de enajenación de bienes inmuebles, en la medida en que esta norma sustituyó el inciso tercero del artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016.
En particular, se ratifica que:
- La retención en la fuente del 1 % sobre el valor de la enajenación prevista en el artículo 398 del Estatuto Tributario continúa vigente para personas naturales que venden activos fijos.
- El Decreto 572 de 2025 redujo la base mínima para aplicar la retención en la venta de inmuebles, pasando de 20.000 a 10.000 UVT, lo cual debe ser observado por los notarios.
- La normativa debe interpretarse de forma armónica con los artículos 398 y 401 del Estatuto Tributario, según el tipo de vendedor y comprador.
¿A quiénes aplica y cuáles son los efectos?
Este criterio aplica principalmente a:
- Notarios, como agentes de retención y verificadores del pago.
- Personas naturales que venden bienes inmuebles que constituyen activos fijos.
- Personas jurídicas que actúan como compradores o vendedores de inmuebles.
En la práctica:
- Si vendedor y comprador son personas naturales, el notario practica la retención del 1 %.
- Si el vendedor es persona natural y el comprador persona jurídica, también procede la retención del 1 % a cargo del notario.
- Cuando el comprador es persona jurídica, puede operar la retención del artículo 401 del Estatuto Tributario, cuyo pago es requisito previo para la escritura pública.
Recomendación clave: antes de la firma de la escritura, debe verificarse el tipo de partes involucradas y la correcta aplicación de la base mínima y la tarifa, evitando inconsistencias que impidan el otorgamiento del acto notarial.
Recomendaciones y cumplimiento
Para un adecuado cumplimiento tributario se recomienda:
- Verificar si el inmueble vendido constituye activo fijo para el vendedor.
- Aplicar la base mínima vigente de 10.000 UVT, conforme al Decreto 572 de 2025.
- Confirmar quién actúa como agente de retención, según el tipo de comprador.
- Asegurar el pago previo de la retención como requisito para la escritura pública.
- Conservar soportes de pago e imputación en la declaración de retención en la fuente.
El incumplimiento puede derivar en rechazos en la escrituración, sanciones tributarias y contingencias fiscales para las partes y los notarios.
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Deben los notarios aplicar el Decreto 572 de 2025 en la venta de inmuebles?
CONCEPTO DIAN 11625 int 1306
(agosto 22 de 2025)
Unidad Informática de Doctrina
Área del Derecho Tributario
Banco de Datos Retención en la fuente
Problema Jurídico ¿Los notarios en su calidad de agentes de retención deben atender a lo dispuesto en el Decreto 572 de 2025 para el caso de la enajenación de bienes inmuebles?
Tesis Jurídica Si. Los notarios en su calidad de agentes de retención, para el caso de la enajenación de bienes inmuebles, deben atender a lo dispuesto en el Decreto 572 de 2025 en consideración a la sustitución que este hizo del inciso tercero del artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016.
Descriptores Sujetos obligados. Bases mínimas. Tarifas aplicables
Fuentes Formales Artículos 398 y 401 del Estatuto Tributario. Artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016. Artículo 6 del Decreto 572 de 2025
Extracto:
1. Esta Subdirección está facultada para resolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiarla, en lo de competencia de la DIAN[1]. En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019[2].
PROBLEMA JURÍDICO
2. ¿Los notarios en su calidad de agentes de retención deben atender a lo dispuesto en el Decreto 572 de 2025 para el caso de la enajenación de bienes inmuebles?
TESIS JURÍDICA
3. Si. Los notarios en su calidad de agentes de retención, para el caso de la enajenación de bienes inmuebles, deben atender a lo dispuesto en el Decreto 572 de 2025 en consideración a la sustitución que este hizo del inciso tercero del artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016.
FUNDAMENTACIÓN
4. El artículo 398 del Estatuto Tributario establece la siguiente retención, en el caso de la enajenación de activos fijos por parte de personas naturales:
Artículo 398. Retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales. Los ingresos que obtengan las personas naturales por concepto de la enajenación de activos fijos, estarán sometidos a una retención en la fuente equivalente al uno por ciento (1%) del valor de la enajenación.
<Inciso modificado por el Inciso 2o. del Artículo 18 de la Ley 49 de 1990, el nuevo texto es el siguiente: > La retención aquí prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien, ante el notario en el caso de bienes raíces, ante las oficinas de Tránsito cuando se trate de vehículos automotores, o ante las entidades autorizadas para recaudar impuestos en los demás casos.
5. Tal como lo ha señalado la interpretación oficial[3] de la norma citada se pueden extraer los siguientes elementos (i) la retención en la fuente aplica para aquellos ingresos percibidos por personas naturales; (ii) el ingreso se percibe por la enajenación de activos fijos (no sólo inmuebles); (iii) en este caso actúan como agentes de retención: el notario en el caso de bienes raíces, las oficinas de Tránsito cuando se trate de vehículos automotores y las entidades autorizadas para recaudar impuestos en los demás casos.
6. Tratándose de bienes inmuebles la tarifa de retención será la prevista en el inciso tercero del artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el artículo 6 del Decreto 572 de 2025, que establece:
Inciso tercero al artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016
7. En atención a lo dispuesto en el inciso de la norma citada y la calidad de agente de retención que tienen los notarios en la enajenación activos fijos inmuebles, es claro que debe observarse por parte de estos la reducción de la base (de 20.000 a 10.000).
8. En consideración a lo dispuesto en el inciso tercero del artículo 1.2.4.9.1. del Decreto 1625 de 2016, sustituido por el artículo 6 del Decreto 572 de 2025, también es importante citar el contenido del parágrafo del artículo 401 del Estatuto Tributario:
Artículo 401. Retención sobre otros ingresos tributarios. (…)
«Parágrafo. Cuando el comprador de un bien inmueble sea una persona jurídica o una sociedad de hecho, la retención en la fuente a título del impuesto sobre la renta constituye un requisito previo para el otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de derechos o cuotas representativas de bienes inmuebles.
Para estos efectos, la persona jurídica o sociedad de hecho pagará la retención en la fuente mediante recibo oficial de pago y, posteriormente, imputará dicho pago a la declaración de retención en la fuente correspondiente, de tal forma que el notario o la sociedad administradora de la fiducia o fondo, según el caso, pueda verificar el pago como requisito previo al otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de derechos o cuotas.»
9. Al respecto, es relevante citar los criterios de interpretación expuestos en el Oficio No. 004860 del 27 de febrero de 2019:
«De este parágrafo también se destacan una serie de elementos: (i) tiene lugar con ocasión de la adquisición de bienes inmuebles; (ii) esta retención aplica cuando el comprador es una persona jurídica, quien actúa como agente de retención; (iii) el pago de la retención en la fuente se hace a través de recibo oficial de pago, que se imputa a la correspondiente declaración de retención en la fuente; (iv) la notaría o la sociedad administradora de la fiducia o fondo actúan como verificadores de esta retención y (iv) el pago constituye requisito previo al otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de derechos o cuotas.
(…)
Así las cosas, para el caso de la enajenación de un bien inmueble se interpretarán los artículos 398 y 401 (parágrafo) del Estatuto Tributario, considerando no solamente el supuesto planteado por el consultante, sino también los siguientes casos:
a. Que tanto el vendedor como el comprador sean personas naturales
b. Que el vendedor sea persona natural y el comprador sea una persona jurídica
c. Que el vendedor sea persona jurídica y el comprador sea una persona jurídica
d. Que el vendedor sea persona jurídica y el comprador sea una persona natural
A continuación, se presenta el desarrollo de cada uno de estos supuestos:
a. Que tanto el vendedor como el comprador sean personas naturales:
En este caso aplicará lo dispuesto en el artículo 398 del Estatuto Tributario, esto es la retención en la fuente equivalente al 1% del valor de la enajenación (concepto 043055 del 10 de junio de 1998) por parte del notario (agente de retención), en el caso que para la persona natural se trate de la enajenación de un bien inmueble que constituyó un activo fijo.
Aquí se considera que no hay conflicto en la interpretación, con lo contenido en el parágrafo del artículo 401 ibídem, porque no se configuran los supuestos planteados en esta norma, pues no estamos frente a un comprador persona jurídica.
b. Que el vendedor sea persona natural y el comprador sea una persona jurídica
Para este despacho prevalece lo dispuesto en el artículo 398 del Estatuto Tributario, en el evento que el ingreso por la enajenación de un bien inmueble constituya un activo fijo para esa persona natural.
Se considera que este caso no hay lugar a la aplicación del artículo 401 y su parágrafo, pues esta norma regula lo concerniente a la retención por otros ingresos tributarios, aspecto que no puede perderse de vista y dada la especialidad del mencionado artículo 398, se concluye que este concepto prima y debe emplearse.
En consecuencia, se aplicará por parte del notario la retención en la fuente equivalente al 1% del valor de la enajenación.
c. Que el vendedor sea persona jurídica y el comprador sea una persona jurídica
En este caso resulta aplicable lo establecido en el parágrafo del artículo 401 del Estatuto Tributario, esto es, una retención en la fuente a cargo del comprador persona jurídica, quien actúa como agente de retención, cuyo pago se hace a través de recibo oficial y se imputa a la correspondiente declaración de retención en la fuente.
La notaría o la sociedad administradora de la fiducia o fondo (según el caso) actúan como verificadores de esta retención, pues el pago constituye requisito previo al otorgamiento de la escritura pública o la transferencia de derechos o cuotas.
En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiada, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
NOTAS DE PIE DE PÁGINA:
1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
2. De conformidad con el numeral 1 del articulo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el articulo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
3. Oficio No. 004860 del 27 de febrero de 2019
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