RESUMEN: ¿Las propiedades horizontales deben retener impuesto de timbre? La DIAN emitió un Concepto en el que aclara el tratamiento del impuesto de timbre en contratos donde intervienen propiedades horizontales, una inquietud recurrente para administradores, empresas y profesionales del área contable y tributaria. Aunque la normativa excluye a estas personas jurídicas como contribuyentes del tributo, el pronunciamiento analiza si dicha exclusión también las libera de asumir obligaciones como agentes retenedores del impuesto de timbre.
El análisis se fundamenta en el Estatuto Tributario, el Decreto 1625 de 2016 y la Ley 675 de 2001, y responde a una pregunta clave para la práctica contractual en 2025: ¿puede una propiedad horizontal estar obligada a retener, declarar y consignar impuesto de timbre aun cuando no lo paga directamente como contribuyente? La respuesta tiene implicaciones relevantes en la gestión tributaria de copropiedades y en la contratación con terceros.
¿La propiedad horizontal es contribuyente del impuesto de timbre?
La DIAN reiteró que las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal no son contribuyentes del impuesto de timbre nacional respecto de los actos y documentos que suscriban en desarrollo de su objeto social. Esta exclusión se encuentra expresamente prevista en el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 y ha sido reiterada en doctrina previa de la Entidad.
En consecuencia, cuando la copropiedad actúa dentro de su finalidad legal, no asume la carga económica del impuesto de timbre como sujeto pasivo económico.
Diferencia entre contribuyente y agente retenedor del impuesto de timbre
El Concepto enfatiza una distinción fundamental del régimen tributario colombiano: no todo contribuyente es agente retenedor, y no todo agente retenedor es contribuyente.
Con base en los artículos 518, 516 y 532 del Estatuto Tributario, así como en el artículo 1.4.1.2.4 del Decreto 1625 de 2016, la DIAN precisa que una entidad puede no ser contribuyente del impuesto y, aun así, estar obligada a retener, declarar y consignar el tributo, cuando la ley le asigna expresamente esa responsabilidad.
Esta interpretación es consistente con la jurisprudencia del Consejo de Estado, que ha reconocido que la retención en la fuente es un mecanismo de recaudo que puede recaer sobre sujetos distintos al contribuyente.
¿Qué ocurre cuando una propiedad horizontal contrata con personas no exentas?
¿Quién paga el impuesto de timbre y en qué proporción?
Cuando en un documento o actuación gravada interviene una propiedad horizontal (exenta) y una persona natural o jurídica no exenta, se aplica el tratamiento previsto en los incisos segundo y tercero del artículo 532 del Estatuto Tributario.
En este escenario:
- La parte no exenta debe asumir el 50 % del impuesto de timbre.
- La exención no se traslada automáticamente al otro interviniente.
Este criterio resulta aplicable siempre que la exención obedezca a la calidad del sujeto y no a la naturaleza del acto o documento.
Tarifa aplicable del impuesto de timbre en 2025
Para el año 2025, debe tenerse en cuenta la tarifa transitoria del impuesto de timbre del 1 %, establecida mediante el Decreto 0175 de 2025. En consecuencia, cuando aplique el pago proporcional del tributo, la persona o entidad no exenta deberá asumir efectivamente el 0,5 % del valor del documento gravado.
Impacto para copropiedades, empresas y contratistas
El pronunciamiento de la DIAN tiene efectos directos sobre:
- Propiedades horizontales residenciales y comerciales,
- Empresas contratistas y proveedores,
- Administradores, contadores y revisores fiscales.
El principal efecto práctico es que una propiedad horizontal, aun estando excluida como contribuyente del impuesto de timbre, puede estar obligada a actuar como agente retenedor, dependiendo de su rol en el contrato o documento gravado.
Riesgos por no retener o declarar correctamente
La omisión en la práctica de la retención, en la declaración o en la consignación del impuesto de timbre puede generar:
- Sanciones por inexactitud,
- Intereses moratorios,
- Responsabilidad solidaria frente a la DIAN.
Por ello, resulta indispensable evaluar cada operación contractual de manera individual.
Caso práctico: contrato de servicios con una copropiedad
Una propiedad horizontal comercial celebra en 2025 un contrato de mantenimiento con una empresa privada no exenta, por un valor que supera el umbral del impuesto de timbre.
En este caso:
- La copropiedad no paga el impuesto como contribuyente,
- La empresa contratista asume el 50 % del impuesto de timbre,
- La propiedad horizontal actúa como agente retenedor, debiendo practicar la retención, declararla y consignarla ante la DIAN.
Conclusión: la exclusión del impuesto no elimina las obligaciones formales asociadas al mecanismo de retención.
Recomendaciones de cumplimiento tributario
- Verificar si el contrato o documento configura un hecho generador conforme al artículo 519 del Estatuto Tributario.
- Identificar si la propiedad horizontal actúa como otorgante, aceptante, emisora o suscriptora.
- Aplicar correctamente la tarifa vigente del impuesto de timbre en 2025.
- Cumplir oportunamente con las obligaciones de retención, declaración y pago.
- Documentar adecuadamente el tratamiento tributario en la contabilidad de la copropiedad.
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Las propiedades horizontales deben retener impuesto de timbre?
CONCEPTO DIAN 12071 int 1411
(septiembre 4 de 2025)
Unidad Informática de Doctrina
Área del Derecho Tributario
Banco de Datos Impuesto de Timbre
Descriptores Exenciones. Propiedad Horizontal.
Fuentes Formales Artículos 518 y 532 del Estatuto Tributario. Artículo 1.4.1.2.4. del Decreto 1625 de 2016. Artículo 33 de la Ley 675 de 2001.
Extracto:
1. Esta Subdirección está facultada para resolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiarla, en lo de competencia de la DIAN[1]. En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019[2].
2. En la consulta de la referencia, la peticionaria solicita la aclaración del Concepto 003806 int. 450 del 01 de abril de 2025, en el cual se indicó que «(l)as personas jurídicas originadas por la constitución de una propiedad horizontal no son contribuyentes del impuesto de timbre nacional respecto de los actos y documentos que suscriban en desarrollo de su objeto social, en virtud de la exclusión expresa prevista en el artículo 33 de la Ley 675 de 2001». Al respecto, plantea las siguientes inquietudes:
i) Cuando en un documento o actuación interviene una persona o entidad no exenta y una persona jurídica originada en la constitución de una propiedad horizontal ¿se debe pagar solamente la mitad del impuesto de timbre?
ii) En tal escenario ¿la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal ostenta la calidad de agente retenedor del impuesto de timbre?
3. Frente al primer interrogante, es oportuno citar el Concepto 003418 int. 265 del 25 de febrero de 2025, según el cual, cuando en el documento o actuación interviene una persona o entidad exenta del impuesto de timbre y una no exenta, se debe dar el tratamiento previsto en los incisos segundo y tercero del artículo 532 del Estatuto Tributario, además de tener en cuenta la modificación transitoria de la tarifa del impuesto de timbre con ocasión del Decreto 0175 de 2025 para su interpretación armónica, así:
«(…) 28. ¿Cuál es el manejo cuando en una actuación o documento sometido al impuesto de timbre interviene una persona o entidad exenta?
TESIS JURÍDICA No. 6:
29. En el caso que en una actuación o en un documento intervengan entidades exentas y personas no exentas, estas últimas deberán pagar la mitad del impuesto de timbre.
FUNDAMENTACIÓN:
(…)
En el caso que en una actuación o en un documento intervengan entidades exentas y personas no exentas, estas últimas deberán pagar la mitad del impuesto de timbre, salvo cuando la excepción se deba a la naturaleza del acto o documento y no a la calidad de sus otorgantes.
31. El artículo 8 del Decreto 0175 de 2025 establece una modificación transitoria al parágrafo 2 del artículo 519 del Estatuto Tributario, en la que la tarifa de este impuesto queda al 1 %. En consecuencia, deberá considerarse este porcentaje para efectos de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 532 del Estatuto Tributario, con lo que el obligado pagaría el 0,5% de la tarifa.
32. En este caso si la entidad exenta es la otorgante, emisora o giradora del documento, la persona o entidad no exenta en cuyo favor se otorgue el documento, estará obligada al pago del impuesto en la proporción establecida en el inciso anterior (…)»
4. Frente al segundo interrogante, si bien en el Concepto 003806 int. 450 del 01 de abril de 2025 se concluyó que las personas jurídicas originadas por la constitución de una propiedad horizontal no son contribuyentes del impuesto de timbre nacional respecto de los actos y documentos que suscriban en desarrollo de su objeto social, es preciso señalar que la calidad de contribuyente o no del impuesto, es independiente de la calidad de agente de retención. En el Concepto 003418 de 2025, antes citado, se expuso dicha distinción:
“4. Son sujetos pasivos económicos del impuesto de timbre las personas naturales o jurídicas, sus asimiladas o entidades[3] que se enumeran a continuación que acepten o suscriban una actuación gravada[4]:
a. Las personas naturales y sus asimiladas[5].
b. Las personas jurídicas y sus asimiladas[6].
c. Las entidades públicas no exceptuadas[7], o
d. Como regla general, cualquiera sobre aquel cuyo a favor se expida, otorgue o extienda el documento[8].
5. Estas personas o entidades asumen la carga económica del tributo, pero no necesariamente el deber de retenerlo y declararlo pues esto corresponde a los sujetos pasivos de derecho o responsables[9].
(…)
7. Son responsables o sujetos pasivos de derecho del impuesto todos los agentes de retención, incluidos aquellos, que aún sin tener el carácter de contribuyentes, deben cumplir las obligaciones de éstos por disposición expresa de la ley.» (énfasis propio)
5. En armonía con lo anterior, el Consejo de Estado[10] se ha referido a la obligación de efectuar la retención en la fuente por el impuesto de timbre, a la par que ha señalado que los agentes de retención pueden no ser contribuyentes del impuesto y aún así ser responsables de este:
“(…) La retención en la fuente es una obligación establecida por ley a cargo de ciertas personas jurídicas y naturales, privadas y públicas, para efectuar el recaudo tributario al momento de hacerse el pago o cuando así lo disponga la ley, a nombre de la Nación, con la obligación de reembolsarlo a aquella en los términos y condiciones legales.
Este mecanismo de recaudo se aplica, entre otros tributos, al impuesto de timbre. En efecto, el artículo 516 del Estatuto Tributario establece que son responsables de ese tributo todos los agentes de retención, incluidos aquellos, que aun sin tener el carácter de contribuyentes deben cumplir las obligaciones de estos por disposición expresa de la Ley.” (énfasis propio)
6. Por lo tanto, aunque la persona jurídica originada por la constitución de una propiedad horizontal no sea contribuyente del impuesto de timbre nacional respecto de los actos y documentos que suscriban en desarrollo de su objeto social, sí puede ostentar la calidad de agente retenedor del impuesto de timbre cuando intervenga como contratante, otorgante, giradora, emisora, aceptante o suscriptora de una actuación gravada en los términos del artículo 518 del Estatuto Tributario y el articulo 1.4.1.2.4. del Decreto 1625 de 2016.
7. En los anteriores términos se resuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiaría, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
NOTAS DE PIE DE PÁGINA:
1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
2. De conformidad con el numeral 1 del articulo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el articulo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
3. Artículos 3, 514 y 515 del Estatuto Tributario.
4. Artículo 519 del Estatuto Tributario.
5. Artículo 515 del E.T.
6. Artículos 13, 14, 15, 16 y 17 del Estatuto Tributario y 22 del Decreto 2076 de 1992.
7. Artículos 532 y 533 del Estatuto Tributario.
8. Inciso 2 del artículo 515 del Estatuto Tributario.
10. Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Cuarta. Consejero Ponente: Carmen Teresa Ortiz de Rodríguez (E). Sentencia del veintiocho (28) de agosto de dos mil trece (2013). Radicación número: 25000-23-27-000-2011-00057-01(19201).
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