RESUMEN: ¿Aplica retención en la fuente en la venta de inmuebles al Estado?La retención en la fuente en la venta de inmuebles al Estado ha sido objeto de múltiples interpretaciones por parte de contribuyentes, notarías y entidades públicas. Para aclarar esta situación, la DIAN emitió un concepto doctrinal en el que analiza si procede practicar retención cuando una persona natural vende un bien inmueble declarado de utilidad pública a una entidad estatal.
El pronunciamiento se da en el marco del Estatuto Tributario, la Ley 9 de 1989 y la Ley 388 de 1997, normas que establecen un tratamiento fiscal especial para los ingresos derivados de la enajenación voluntaria de inmuebles con declaratoria de utilidad pública o interés social.
El documento resulta especialmente relevante para personas naturales, entidades públicas, sociedades fiduciarias y notarías, al precisar cuándo estos ingresos no constituyen renta ni ganancia ocasional y, por tanto, no están sujetos a retención en la fuente. La pregunta central es clara: ¿aplica retención en la fuente cuando un inmueble se vende al Estado bajo este régimen especial?
¿Qué establece el documento de la DIAN?
La DIAN concluye que no se debe practicar retención en la fuente en la escritura pública de compraventa de un inmueble cuando la operación cumple con las siguientes condiciones
- El inmueble ha sido declarado de utilidad pública o interés social.
- La adquisición por parte del Estado se realiza mediante enajenación voluntaria.
- El ingreso percibido por el vendedor no constituye renta ni ganancia ocasional.
Esta conclusión se fundamenta en:
- El artículo 15 de la Ley 9 de 1989.
- Los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997.
- El numeral 2 del artículo 369 del Estatuto Tributario, que excluye de retención los pagos que no correspondan a ingresos gravables.
- El artículo 26 del Estatuto Tributario, que condiciona la retención a la existencia de renta gravada.
En consecuencia, aun cuando el comprador sea una entidad estatal o actúe a través de una sociedad fiduciaria con calidad de agente retenedor, no existe obligación de practicar retención si el ingreso no está gravado.
¿A quiénes aplica y cuáles son los efectos prácticos?
El criterio fijado por la DIAN impacta directamente a:
- Personas naturales que venden inmuebles al Estado.
- Entidades públicas que adquieren predios para proyectos de utilidad pública.
- Sociedades fiduciarias que administran fondos públicos y ejecutan pagos.
- Notarías, cuando intervienen como agentes de retención en escrituras públicas.
Ejemplo práctico:
Si una persona natural vende voluntariamente un inmueble declarado de utilidad pública a una entidad estatal —como el FNGRD—, el pago recibido no está sujeto a retención en la fuente, siempre que no se trate de una compraventa ordinaria ni de un proceso distinto a la enajenación voluntaria.
Advertencia clave:
Cuando el inmueble no cuenta con declaratoria de utilidad pública o la operación no se realiza bajo el procedimiento especial previsto en la ley, sí aplican las reglas generales de retención en la fuente establecidas en los artículos 398 y 401 del Estatuto Tributario.
Recomendaciones para el cumplimiento tributario
Para evitar contingencias fiscales y errores en la práctica de retenciones, se recomienda:
- Verificar la existencia formal y previa de la declaratoria de utilidad pública o interés social.
- Confirmar que la operación se haya realizado mediante enajenación voluntaria.
- Revisar el rol de la sociedad fiduciaria y de la notaría, en caso de actuar como agentes de retención.
- Documentar adecuadamente la naturaleza no gravada del ingreso en la escritura pública.
Una retención practicada indebidamente puede generar reclamaciones, devoluciones, sanciones y reprocesos administrativos, tanto para el vendedor como para el agente retenedor.
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Aplica retención en la fuente en la venta de inmuebles al Estado?
CONCEPTO DIAN 12150 int 1432
(septiembre 8 de 2025)
Unidad Informática de Doctrina
Área del Derecho Tributario
Banco de Datos Retención en la fuente
Problema Jurídico ¿En una escritura pública de compraventa de un bien inmueble declarado de utilidad pública, celebrada entre el Fondo Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres – FNGRD (comprador) y una persona natural (vendedor), debe practicarse retención en la fuente?
Tesis Jurídica En una escritura pública de compraventa de un bien inmueble declarado de utilidad pública, celebrada entre el Fondo Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres – FNGRD (comprador) y una persona natural (vendedor) no debe practicarse retención en la fuente al vendedor persona natural, siempre que los ingresos provengan de la enajenación voluntaria de dicho inmueble, ya que no constituyen renta ni ganancia ocasional según el artículo 15 de la Ley 9 de 1989 y los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997, en concordancia con lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 369 del E.T.
Descriptores Tema: Retención en la fuente en la enajenación voluntaria de bienes inmuebles declarados de utilidad pública. Descriptores: Retención en la fuente. Utilidad pública e interés social. Ingresos no constitutivos de renta ni Gancia ocasional. Fondo Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres – FNGRD
Fuentes Formales Artículos 26, 368, 369, 398 y 401 del Estatuto Tributario. Artículos 1.2.4.9.1 y 1.3.2.2.6 del Decreto 1625 de 2016. Artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997
Extracto:
1. Esta Subdirección está facultada para resolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiarla, en lo de competencia de la DIAN[1] En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019[2].
2. Las facultades de esta dependencia se concretan en la interpretación de las normas mencionadas, razón por la cual no corresponde en ejercicio de dichas funciones prestar asesoría específica para atender casos particulares, ni juzgar, calificar, avalar o atender procesos o procedimientos que son tramitados ante otras entidades o dependencias, ni examinar las decisiones tomadas en dicho contexto; menos confirmar, validar o aprobar las interpretaciones que realicen los contribuyentes sobre las disposiciones normativas dentro de actuaciones administrativas específicas.
PROBLEMA JURÍDICO
3. ¿En una escritura pública de compraventa de un bien inmueble declarado de utilidad pública, celebrada entre el Fondo Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres – FNGRD (comprador) y una persona natural (vendedor), debe practicarse retención en la fuente?
TESIS JURÍDICA
4. En una escritura pública de compraventa de un bien inmueble declarado de utilidad pública, celebrada entre el Fondo Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres – FNGRD (comprador) y una persona natural (vendedor) no debe practicarse retención en la fuente al vendedor persona natural, siempre que los ingresos provengan de la enajenación voluntaria de dicho inmueble, ya que no constituyen renta ni ganancia ocasional según el artículo 15 de la Ley 9 de 1989 y los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997, en concordancia con lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 369 del E.T.
FUNDAMENTACIÓN
5. El artículo 47 de la Ley 1523 de 2012 define el Fondo Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres (en adelante FNGRD) – creado por el artículo 1 del Decreto 1547 de 1984[4] – como una cuenta especial de la Nación[5], con independencia patrimonial, administrativa, contable y estadística. Adicionalmente, de acuerdo con el artículo 49 de la Ley 1523 de 2012, los bienes y derechos de la Nación que conforman el fondo constituyen un patrimonio autónomo con destinación específica.
6. El artículo 35 de la Ley 344 de 1996[6], en concordancia con el artículo 3 del Decreto 1547 de 1984 y el artículo 48 de la Ley 1523 de 2012, precisa que el FNGRD funcionará como: «una cuenta especial de la Sociedad Fiduciaria La Previsora S.A. (empresa industrial y comercial del estado), vinculada al Ministerio de Hacienda y Crédito Público.»
7. El artículo 10 del Decreto 1547 de 1984 precisó la situación fiscal del mencionado fondo, respecto al impuesto sobre la renta al indicar que este no será contribuyente; incluso, que estará exento de toda clase de impuestos, tasas, contribuciones y multas.
8. La calidad de no contribuyente del impuesto sobre la renta, en cuanto sujeto y sin restricción alguna a actividades desarrolladas o al origen de los ingresos, del FNGRD ha sido reconocido por la doctrina de esta Entidad a través del Concepto No. 002792 del 12 de agosto de 1999[7].
9. De igual manera, a través del Oficio No. 901533 del 26 de julio de 2019 se reiteró que este tipo de fondos-cuenta de carácter público no son contribuyentes ni declarantes, según el artículo 22 del E.T.; por ende, las obligaciones de carácter tributario serán efectuadas por la sociedad fiduciaria vocera, quien, en caso de ostentar el carácter de agente retenedor, deberá practicar la retención a título del impuesto sobre la renta, por los pagos o abonos en cuenta.
10. En lo que tiene que ver con las obligaciones de realizar retenciones en el marco de la ejecución de recursos a través del fondo, mediante Oficio No. 034625 del 10 de junio de 2014, a la luz del numeral 5 del artículo 102 y el parágrafo 2 del artículo 368 del E.T. se consideró que todos los pagos susceptibles de ser sujetos a retención en la fuente a título de impuesto sobre la renta, que realice la sociedad fiduciaria vocera del fondo con cargo a sus recursos, demandan la práctica de la retención del tributo, la declaración y el pago correspondiente, siguiendo las reglas establecidas en los artículos 1.3.2.2.6 y siguientes del Decreto 1625 de 2016.
11. En este punto vale la pena destacar, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 26[8] del E.T., que la retención en la fuente solo procede sobre ingresos gravables, por lo que, si un ingreso no está sometido al impuesto sobre la renta (v.gr. ingresos no constitutivos de renta, rentas exentas, o sujetos no contribuyentes del impuesto sobre la renta), sobre este no se debe practicar retención, atendiendo lo previsto en el numeral 2 del artículo 369 ibidem.[9]
12. En consecuencia, a pesar de que un sujeto sea agente retenedor, si el pago o abono en cuenta realizado – que pueda generar un incremento patrimonial – no es constitutivo de ingreso gravable, no tendría la obligación de practicar la retención en la fuente a título del impuesto sobre la renta y complementarios[10].
13. Ahora bien, en los términos del inciso cuarto del artículo 15 de la Ley 9 de 1989 y el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997, el ingreso obtenido por la enajenación de inmuebles declarados de utilidad pública o interés social no constituye – para fines tributarios – renta gravable ni ganancia ocasional, siempre y cuando la negociación se realice por la vía de la enajenación voluntaria.
14. Posteriormente, el artículo 63 de la Ley 1537 de 2012 adicionó el parágrafo 3 al artículo 61 de la Ley 388 de 1997, con lo cual: «Los ingresos obtenidos por la venta de inmuebles por medio del procedimiento de enajenación voluntaria descritos en el presente artículo no constituyen renta ni ganancia ocasionar.
15. Es menester indicar que, según el artículo 11 de la Ley 9 de 1989, sustituido por el artículo 59 de la Ley 388 de 1997, la Nación podrá adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles para desarrollar las actividades previstas en el artículo 10 de la Ley 9 de 1989.
16. Para un mejor entendimiento, la Corte Constitucional, en sentencia C-1074 del 4 de diciembre de 2002 precisa lo siguiente:
«La etapa de negociación se denomina «enajenación voluntaria», en el proceso de expropiación Judicial, y «negociación directa» en la expropiación por vía administrativa. [11] Esta etapa tiene una duración máxima de 30 días hábiles, contados a partir de la notificación de la oferta de compra [12] en el caso de expropiación Judicial, y, a partir de la ejecutoría del acto que determina que la expropiación se hará por vía administrativa en dicho evento.
(…)
Si durante el proceso de negociación se logra un acuerdo entre el particular y la entidad, la enajenación del bien se perfecciona con la celebración de un contrato, que puede ser de compraventa o de promesa de compraventa.[13]…»
17. Sobre este tema, en el Concepto No. 70056 del 18 de agosto de 2006 se concluyó que el inciso cuarto del artículo 15 de la Ley 9 de 1989 y el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 se encuentran vigentes, teniendo en cuenta que en desarrollo de la regla universal «las leyes especiales prevalecen sobre las generales», si el Legislador dicta una ley sobre determinada materia, quiere decir que desea exceptuarla de la regulación de la ley general, entre otras cosas porque «son normas independientes que no se encuentran incorporadas al Estatuto Tributario[14]”.
18. Conforme a lo anterior, se colige lo siguiente:
19. En las operaciones de enajenación voluntaria de inmuebles declarados de utilidad pública o de interés social, los ingresos obtenidos por el vendedor no constituyen renta ni ganancia ocasional.
20. Conforme al artículo 26 del E.T., la retención en la fuente solo procede respecto de ingresos gravables. En caso contrario, de acuerdo con el numeral 2 del artículo 369 ibidem, no se practicará retención cuando el pago no constituya ingreso gravado.
21. En las compraventas que efectúa, bajo estas condiciones, el FNGRD (a través de la sociedad fiduciaria vocera) no se debe practicar retención en la fuente al vendedor (persona natural o jurídica), siempre que: (i) el bien inmueble (activo fijo o movible)[15] se haya declarado previamente como de utilidad pública o interés social, y (ii) la operación se efectúe mediante enajenación voluntaria.
22. En operaciones de compraventa ordinaria de bienes inmuebles no declarados de utilidad pública ni bajo el procedimiento de enajenación voluntaria, será necesario observar lo interpretado en el Oficio No. 4860 del 26 de febrero de 2019[16] en el que se señalan las reglas y presupuestos para la aplicación de la retención en la fuente a título del impuesto sobre la renta y complementarios en lo que atañe a la enajenación de inmuebles en el marco de los artículos 398 y 401 del E.T.
23. En cada caso se deberá revisar los términos de la enajenación del bien inmueble, a efectos de establecer cuáles son las normas aplicables y, con ello, determinar las obligaciones que se derivan para cada parte (vendedor y comprador). Igualmente, se reitera que en los casos en que las notarías deban actuar como agente de retención, están sujetas al cumplimiento de las obligaciones que se generan de esta calidad, contenidas en los artículos 375 a 382 del E.T.
24. En los anteriores términos se resuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiaria, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/
NOTAS DE PIE DE PÁGINA:
1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el articulo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
3. Cfr. Artículo 70 del Decreto Ley 919 de 1989.
4. Expedido por el Presidente de la República de conformidad con las facultades extraordinarias de las cuales fue revestido por los artículos 12 y 13 de la Ley 11 de 1983.
5. En los términos del artículo 30 del Decreto 111 de 1996, los ‘fondos cuenta’ revisten una connotación especial en cuanto son unos ingresos definidos por el legislador y afectados a una finalidad específica (Oficios Nos. 034625 del 10 de junio de 2014 y 050940 del 12 de julio de 2011). Estos, además, no modifican la estructura de la administración pública, pues el hecho de ser un sistema de manejo de recursos y no tener personalidad jurídica, no les permite crear una entidad diferente a la que se encuentran vinculados (Sentencias C-438 de 2017, C-617 de 2012 y C-009 de 2002).
6. Reglamentado por el Decreto 2378 de 1997.
7. Cfr. Concepto No. 103857 del 29 de noviembre de 2001.
8. «La renta líquida gravable se determina así: de la suma de todos los ingresos ordinarios y extraordinarios realizados en el año o período gravable, que sean susceptibles de producir un incremento neto del patrimonio en el momento de su percepción, y que no hayan sido expresamente exceptuados…» (Énfasis propio)
9. Cfr. Concepto No. 008536 (Int.969) del 01 de julio de 2025.
10. Cfr. Oficios Nos. 901191 del 20 de abril de 2020, 0474 del 13 de abril y 70 del 06 de febrero de 2018.
11. En la expropiación por vía judicial, la etapa de «enajenación voluntaria» está regulada por los artículos 13 a 17 de la Ley 9 de 1989 y 61 de la Ley 388 de 1997. En la expropiación por vía administrativa, la etapa de «negociación directa» se encuentra regulada en los artículos 66 y 67 de la Ley 388 de 1997.
12. Cfr. Artículo 61 de la Ley 388 de 1997.
13. Cfr. Artículo 14 de la Ley 9 de 1989.
14. Grosso modo, el artículo 37 del E.T. (modificado por el artículo 171 de la Ley 223 de 1995) establecía que la utilidad obtenida por la transferencia de bienes inmuebles que fueran activos fijos sería ingreso no constitutivo de renta ni de ganancia ocasional, limitado en los porcentajes establecidos en el artículo 35-1 ibidem. Posteriormente, esta última disposición fue modificada por el artículo 1 de la Ley 863 de 2003, con lo cual la utilidad a la que se refería el artículo 37 del E.T., pasó a gravarse con el impuesto sobre la renta a partir del año 2004. Sin embargo, los artículos 35-1 y 37 del E.T. fueron derogados en 2016 por el numeral 1 del artículo 376 de la Ley 1819.
15. Cfr. Artículo 60 del E.T.
16. Reiterado en los Oficios Nos. 900348 del 20 de enero, 901983 (Int. 030) del 15 de marzo y 906990 del 20 de septiembre de 2022.
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