RESUMEN: ¿Cómo afecta la modificación de la Ley 2277 de 2022 a las exenciones fiscales en la venta de viviendas? La modificación introducida por el artículo 31 de la Ley 2277 de 2022 en el artículo 311-1 del Estatuto Tributario tiene un impacto significativo en las exenciones fiscales relacionadas con la venta de viviendas para personas naturales en Colombia. El cambio reduce el límite de exención de ganancias ocasionales de 7,500 UVT a 5,000 UVT. Esto implica que, para beneficiarse de la exención, la utilidad generada en la venta de la vivienda debe ser igual o inferior a 5,000 UVT y que el dinero obtenido debe ser depositado en cuentas de ahorro denominadas «Ahorro para el Fomento de la Construcción, AFC».
El Decreto 1625 de 2016 establece requisitos adicionales que deben cumplirse para obtener la exención, como la posesión de la vivienda durante al menos dos años y el valor catastral o autoavalúo igual o inferior a 15,000 UVT en el año gravable en el que se protocoliza la escritura pública de compraventa. Además, el dinero recibido debe destinarse a la adquisición de otra vivienda o al pago de créditos hipotecarios vinculados a la vivienda objeto de venta.
Este cambio en la legislación plantea preguntas importantes, como:
¿Cómo afectará esta reducción de la exención a los propietarios de viviendas en términos de impuestos a pagar?
¿Qué medidas deben tomar las personas naturales que venden viviendas para cumplir con los nuevos requisitos de la Ley 2277 de 2022?
¿Existen otros aspectos fiscales relevantes relacionados con esta modificación?
¿Cómo deben gestionarse los retiros de los recursos depositados en cuentas AFC y cuáles son las implicaciones fiscales de tales retiros?
¿Cuál es el alcance de la facultad de reglamentación que tiene el Gobierno nacional en este contexto y qué regulaciones podrían emitir?
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Cómo afecta la modificación de la Ley 2277 de 2022 a las exenciones fiscales en la venta de viviendas?:
GANANCIAS OCASIONALES
– EXTRACTO DE LA COMPILACIÓN DE LA DOCTRINA OFICIAL SOBRE LA LEY 2277 DE 2022 – CONCEPTO DIAN 11080 agosto 4 de 2023
1. Con la modificación del artículo 311-1 del Estatuto Tributario por parte del artículo 31 de la Ley 2277 de 2022 ¿continúa vigente lo dispuesto en el artículo 1.2.3.1. del Decreto 1625 de 2016?
Téngase en cuenta la siguiente comparativa del artículo 311-1 ibidem antes y después de la referida modificación, resaltándose las diferencias:
Artículo adicionado por el artículo 105 de la Ley 1607 de 2012 Artículo modificado por el artículo 31 de la Ley 2277 de 2022
«Estarán exentas las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción, AFC”, y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta. En este último caso, no se requiere el depósito en la cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo al o a los créditos hipotecarios, en los términos que establezca el reglamento que sobre la materia expida el Gobierno Nacional. El retiro de los recursos a los que se refiere este artículo para cualquier otro propósito, distinto a los señalados en esta disposición, implica que la persona natural pierda el beneficio y que se efectúen, por parte de la respectiva entidad financiera las retenciones inicialmente no realizadas de acuerdo con las normas generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos que correspondan a la casa o apartamento de habitación.
PARÁGRAFO. Lo dispuesto en este artículo se aplicará a casas o apartamentos de habitación cuyo valor catastral o autoavalúo no supere quince mil (15.000) UVT.» (énfasis propio)
«Estarán exentas las primeras cinco mil (5.000) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción, AFC”; y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta. En este último caso, no se requiere el depósito en la cuenta AFC; siempre que se verifique el abono directo al o a los créditos hipotecarios, en los términos que establezca el reglamento que sobre la materia expida el Gobierno nacional. El retiro de los recursos a los que se refiere este Artículo para cualquier otro propósito, distinto a los señalados en esta disposición, implica que la persona natural pierda el beneficio y que se efectúen, por parte de la respectiva entidad financiera las retenciones inicialmente no realizadas de acuerdo con las normas generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos que correspondan a la casa o apartamento de habitación.» (énfasis propio)
Ahora, el artículo 1.2.3.1. del Decreto 1625 de 2016 señala:
«ARTÍCULO 1.2.3.1. UTILIDAD EXENTA EN LA VENTA DE LA CASA O APARTAMENTO DE HABITACIÓN. Están exentas del impuesto de ganancia ocasional las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT* de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementario, siempre y cuando se cumpla con la totalidad de los siguientes requisitos:
1. Que la casa o apartamento de habitación objeto de la venta haya sido poseída dos (2) años o más.
2. Que el valor catastral o el autoavalúo de la casa o apartamento de habitación sea igual o inferior al valor equivalente a quince mil (15.000) UVT, en el año gravable en el cual se protocoliza la escritura pública de compraventa.
3. Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de los siguientes destinos:
a) Que sean depositados en una o más cuentas de ahorro denominadas «Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC)», cuyo titular sea única y exclusivamente el vendedor del inmueble;
b) Que se destinen para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta.
4. Tratándose de los dineros depositados en una o más Cuentas de Ahorro para el Fomento de la Construcción (AFC), el retiro de los mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:
a) Compra de contado
b) Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción de compra del leasing habitacional;
c) Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del fideicomiso inmobiliario.» (énfasis propio)
Por ende, salvo la necesidad de actualizar el monto en UVT de que trata el inciso único de la disposición antes reseñada y la inaplicabilidad de su numeral 2, esta Subdirección considera que persisten los fundamentos de derecho en los que se sustenta el artículo 1.2.3.1. ibidem, el cual continúa siendo aplicable (sin perjuicio de las anotaciones previamente realizadas). Esto, sin perjuicio de la facultad de reglamentación que le asiste al Gobierno nacional.
Puedes encontrar más información sobre: ¿Cómo afecta la modificación de la Ley 2277 de 2022 a las exenciones fiscales en la venta de viviendas?, en dian.gov.co
Además del tema relacionado con: ¿Cómo afecta la modificación de la Ley 2277 de 2022 a las exenciones fiscales en la venta de viviendas?, quizás te interese leer: Retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales. Oficio DIAN Nº 0637