RESUMEN: ¿Se debe cobrar IVA por parqueaderos y salones comunales en propiedad horizontal? ¿Cuál es la regla del IVA en propiedad horizontal según la DIAN? El IVA en propiedad horizontal fue objeto de interpretación por parte de la DIAN al analizar si los cobros por parqueaderos y salones comunales realizados por una copropiedad a sus propietarios generan este impuesto. El pronunciamiento se fundamenta en el Estatuto Tributario, la Ley 675 de 2001 y la regulación sobre expensas comunes.
La consulta surge ante una duda frecuente en conjuntos residenciales: ¿los pagos por uso de zonas comunes constituyen servicios gravados o hacen parte de obligaciones internas no sujetas a IVA?
¿Qué dice la DIAN sobre parqueaderos y zonas comunes?
La DIAN precisa que el IVA es un impuesto indirecto que recae sobre la prestación de bienes y servicios, en el cual se distinguen:
- Sujeto pasivo de derecho: quien recauda, declara y paga el impuesto.
- Sujeto pasivo económico: quien asume el costo (consumidor final).
Bajo este marco, se establecen dos reglas clave:
¿El uso de zonas comunes genera IVA?
No genera IVA cuando:
- Se asignan parqueaderos de uso común mediante turnos, sorteos o rotación.
- Los copropietarios utilizan salones comunales, zonas recreativas o deportivas.
Esto ocurre porque:
- No existe una prestación de servicios en los términos del Estatuto Tributario.
- Se trata del uso legítimo de bienes comunes, inherente al derecho de propiedad según la Ley 675 de 2001.
¿Los cobros adicionales están gravados?
Tampoco generan IVA cuando:
- Corresponden a expensas comunes necesarias.
- Se incluyen dentro de la cuota de administración.
Estos pagos están clasificados como no gravados, conforme al artículo 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016.
¿Cuándo sí se genera IVA en propiedad horizontal?
La DIAN introduce una distinción fundamental para efectos tributarios:
Sí se genera IVA cuando:
- La propiedad horizontal realiza explotación económica de zonas comunes.
- Existe prestación de servicios a terceros (no copropietarios).
Ejemplo claro:
- Alquiler de un salón comunal a una persona externa → genera IVA.
En este caso, se configura un hecho generador conforme al literal c) del artículo 420 del Estatuto Tributario.
¿A quién aplica este criterio y cuál es su impacto?
Este concepto impacta directamente a:
- Copropiedades residenciales y mixtas
- Administradores de propiedad horizontal
- Contadores públicos y revisores fiscales
- Consejos de administración
Impacto práctico
- Evita el cobro indebido de IVA en cuotas internas.
- Permite diferenciar correctamente ingresos gravados y no gravados.
- Reduce riesgos de fiscalización y sanciones por errores en facturación.
Ejemplo práctico
- Uso de parqueadero común por propietario → no gravado con IVA
- Alquiler del mismo espacio a visitante externo → gravado con IVA
Recomendaciones clave para administradores y contadores
Para asegurar el cumplimiento tributario, se recomienda:
¿Cómo clasificar correctamente los ingresos?
- Separar contablemente:
- Expensas comunes (no gravadas)
- Ingresos por servicios a terceros (gravados)
¿Qué controles implementar?
- Verificar si la copropiedad es responsable del IVA
- Evitar facturar IVA en cobros internos
- Documentar la naturaleza de cada ingreso
- Revisar contratos o reglamentos de uso de zonas comunes
¿Qué riesgos se deben evitar?
- Cobro indebido de IVA a copropietarios
- Omisión del impuesto en actividades gravadas
- Inconsistencias en declaraciones tributarias
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Se debe cobrar IVA por parqueaderos y salones comunales en propiedad horizontal?
CONCEPTO DIAN 17893 int 2086
(diciembre 22 de 2025)
Unidad Informática de Doctrina
Área del Derecho Tributario
Banco de Datos Otras Disposiciones
Extracto:
1. Esta Subdirección está facultada para absolver las consultas escritas de carácter general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiaria, en lo de competencia de la DIAN[1]. En este sentido, la doctrina emitida tendrá un alcance general y abstracto, sin referirse a situaciones de carácter particular o concreto y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019[2].
2. Mediante el radicado de la referencia, se solicita aclarar si los servicios de parqueadero y alquiler de salones comunales prestados por la persona jurídica de propiedad horizontal (PJPH) a los propietarios de bienes privados se encuentran gravados con el impuesto sobre las ventas – IVA.
3. Sobre el particular, este Despacho precisa:
3.1. El impuesto sobre las ventas – IVA es un impuesto de carácter indirecto que recae sobre una base amplia de bienes y servicios[3]. En esta clase de impuestos se distinguen dos categorías de sujetos pasivos: (i) el sujeto pasivo de derecho, que es quien asume la obligación jurídica de recaudar, declarar y pagar el impuesto y, (ii) el sujeto pasivo económico, que corresponde a la persona que soporta el costo económico del gravamen[4], esto es, el consumidor final del bien o servicio[5].
3.2. Bajo esta lógica, la doctrina de esta Entidad ha precisado que, cuando la propiedad horizontal adquiere la condición de responsable del IVA –en su calidad de sujeto pasivo de derecho– y realiza alguno de los hechos generadores previstos en el Estatuto Tributario, surge para ella la obligación de cobrar el impuesto, declararlo y pagarlo ante la DIAN[6].
3.3. No obstante, es importante distinguir que no todas las actuaciones realizadas por la PJPH configuran, por sí mismas, una prestación de servicios en los términos previstos por el Estatuto Tributario. En múltiples situaciones, la PJPH no actúa como un proveedor frente a terceros, sino como administradora de bienes de uso común destinados exclusivamente al beneficio de los copropietarios.
3.4. Por ejemplo, en el concepto DIAN No. 007653 de 2025 se precisó que la asignación de parqueaderos de uso común a los propietarios de bienes privados mediante mecanismos equitativos como turnos, rotaciones o sorteos, o el uso de zonas comunes tales como salones comunales, áreas de recreación o espacios deportivos por parte de los copropietarios, no configura una prestación de servicios gravada con IVA, sino el uso legítimo de bienes comunes cuyo disfrute pertenece de manera inherente a los propietarios, de acuerdo con la Ley 675 de 2001[7].
3.5. En esa misma línea, el concepto en mención afirma que, incluso si se genera un cobro adicional, a título de expensa común necesaria en la cuota de administración, no genera IVA. Ello por cuanto dichos cobros se encuentran expresamente clasificados como cuotas no gravadas conforme a lo dispuesto en el artículo 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016.
3.6. Para finalizar, se informa que los conceptos emitidos por la Subdirección de Normativa y Doctrina constituyen interpretación oficial y obligatoria para los servidores de la entidad, de conformidad con el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019, criterio reiterado en el parágrafo del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y en el punto 2 de la Circular 10 de 2022 y acogido por la jurisprudencia del Consejo de Estado[8].
3.7. En consecuencia, la interpretación contenida en el Concepto DIAN No. 007653 de 2025 constituye doctrina oficial vigente, vinculante para los funcionarios de la DIAN y opera como criterio auxiliar de interpretación para los administrados[9].
4. En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiaria, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
NOTAS DE PIE DE PÁGINA:
1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
3. Cfr. C. Const. Sent., C-117, nov. 14/2018. M.P. Gloria Stella Ortiz Delgado.
4. Cfr. C. Const. Sent., C-550, nov. 19/2019. M.P. Diana Fajardo Rivera.
5. Cfr. Oficio DIAN No. 11847 de 2006.
6 Cfr. Concepto DIAN No. 61825 de 2007.
7. « Situación diferente ocurre cuando el uso de las zonas comunes se da en el contexto de la explotación económica de dichas zonas (i.e. alquiler de un área deportiva disponible en el conjunto o edificio), por lo general, respecto de terceros (diferentes a los propietarios del edificio o conjunto), caso en el cual se evidencia la prestación directa de un servicio de arrendamiento de zona común, lo cual configuraría un hecho generador de IVA en los términos del literal c) del artículo 420 del Estatuto Tributario».
8. Cfr. C.E., Secc. Cuarta, Sentencia de julio 18/2013. Exp. 18997. M.P. Martha Teresa Briceño de Valencia. Donde se ha reconocido el carácter vinculante de los conceptos de la DIAN, señalando que para los funcionarios de la entidad constituyen interpretación oficial obligatoria, mientras que para los contribuyentes representan un criterio auxiliar de interpretación
9. Cfr. C.E. Secc. Cuarta. Sent., jul. 18/2013. Exp. 18997. C.P. Martha Teresa Briceño de Valencia.
Puedes encontrar más información sobre: ¿Se debe cobrar IVA por parqueaderos y salones comunales en propiedad horizontal?, en dian.gov.co
Además del tema relacionado con: ¿Se debe cobrar IVA por parqueaderos y salones comunales en propiedad horizontal?, quizás te interese leer: ¿Los parqueaderos en propiedad horizontal pagan IVA? – Concepto DIAN No. 11860 de 2025