RESUMEN: ¿Debe actualizarse la UVT si el pago de una licencia de construcción se hace en otro año? La DIAN aclara cuándo debe mantenerse la UVT utilizada para liquidar las expensas de una licencia de construcción
La UVT en las licencias de construcción fue objeto de aclaración por parte de la DIAN mediante un concepto que resuelve una inquietud frecuente sobre las expensas cobradas por las curadurías urbanas. La entidad precisó si, cuando el pago del cargo variable se realiza en una vigencia posterior a aquella en la que fue liquidado, corresponde actualizar el valor con la nueva Unidad de Valor Tributario (UVT) o conservar el valor inicialmente determinado. La interpretación se fundamenta en el artículo 868 del Estatuto Tributario y en las disposiciones que regulan las expensas por licencias de construcción previstas en el Decreto 1077 de 2015, modificado por el Decreto 1890 de 2021. La respuesta brinda seguridad jurídica para quienes adelantan este tipo de trámites.
¿Debe actualizarse la UVT cuando el pago de una licencia de construcción se realiza en otra vigencia?
La DIAN concluye que no procede actualizar la UVT cuando las expensas correspondientes al cargo variable fueron liquidadas utilizando la UVT vigente en ese momento y el pago se realiza posteriormente dentro del plazo legal establecido.
El concepto explica que el artículo 868 del Estatuto Tributario establece la Unidad de Valor Tributario (UVT) como la medida utilizada para actualizar las cifras previstas en las normas relativas a los tributos y demás obligaciones administradas por la DIAN.
Asimismo, recuerda que:
- La UVT se reajusta anualmente con base en la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) certificado por el DANE.
- El Director General de la DIAN expide cada año la resolución que fija el valor de la UVT para el respectivo año gravable.
- La Resolución DIAN 000238 de 2025 estableció la UVT aplicable para el año gravable 2026.
¿Qué dice la DIAN sobre las expensas cobradas por las curadurías urbanas?
El concepto señala que las expensas por los trámites de licencias de construcción fueron redefinidas en UVT mediante el Decreto 1890 de 2021, que modificó el Decreto 1077 de 2015.
De acuerdo con el artículo 2.2.6.6.8.3 del Decreto 1077 de 2015, las expensas están conformadas por:
- Un cargo fijo (Cf).
- Un cargo variable (Cv).
Además, el mismo decreto determina el momento en que debe efectuarse el pago de cada uno:
- El cargo fijo debe cancelarse al momento de radicar la solicitud de la licencia.
- El cargo variable debe pagarse dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes al requerimiento de documentos previsto en la norma.
¿Por qué la UVT no cambia aunque el pago se haga después?
La DIAN fundamenta su interpretación en el principio de prospectividad previsto en el artículo 868 del Estatuto Tributario.
Según el concepto, el valor actualizado de la UVT únicamente produce efectos para el respectivo año gravable y no puede modificar situaciones jurídicas que quedaron definidas durante una vigencia anterior.
Por ello, cuando el cargo variable fue liquidado con la UVT vigente en ese momento, dicho valor no debe reliquidarse utilizando la UVT vigente al momento del pago, siempre que este se realice dentro del término legal previsto.
¿Quiénes deben tener en cuenta esta interpretación?
El criterio expuesto por la DIAN resulta relevante para:
- Personas naturales que tramitan licencias de construcción.
- Empresas constructoras.
- Desarrolladores inmobiliarios.
- Curadores urbanos.
- Profesionales que gestionan trámites urbanísticos.
- Asesores tributarios y jurídicos.
La interpretación aporta claridad sobre la forma de calcular las expensas cuando el pago ocurre en una vigencia diferente a la de su liquidación.
¿Qué deben hacer quienes tramitan una licencia de construcción?
Con base en el concepto emitido por la DIAN, es recomendable:
- Verificar la fecha en que fue liquidado el cargo variable.
- Confirmar la UVT vigente utilizada para efectuar la liquidación.
- Realizar el pago dentro del plazo establecido en el Decreto 1077 de 2015.
- Mantener el valor inicialmente liquidado cuando el pago se efectúe oportunamente, sin aplicar la UVT vigente en la nueva anualidad.
De esta manera, se respeta el principio de prospectividad que rige la actualización anual de la Unidad de Valor Tributario.
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Debe actualizarse la UVT si el pago de una licencia de construcción se hace en otro año?
CONCEPTO DIAN 1223 int 0150
(febrero 4 de 2026)
Unidad Informática de Doctrina
Área del Derecho Tributario
Banco de Datos Otras Disposiciones
Extracto:
1. Esta Subdirección está facultada para absolver las consultas escritas de carácter general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiada, en lo de competencia de la DIAN[1]. En este sentido, la doctrina emitida tendrá un alcance general y abstracto, sin referirse a situaciones de carácter particular o concreto y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019[2].
2. Mediante el radicado de la referencia, se solicita precisar si las expensas liquidadas por una curaduría urbana en el trámite de expedición de una licencia de construcción deben determinarse con base en el valor de la Unidad de Valor Tributario (UVT) vigente al momento de la liquidación, o si, por el contrario, procede su actualización conforme al valor de la UVT vigente al momento del pago, cuando este se efectúa en una vigencia posterior.
3. Sobre el particular, este Despacho precisa:
3.1. El artículo 868 del Estatuto Tributario (E.T.) establece que la Unidad de Valor Tributario (UVT) constituye la medida de valor utilizada para actualizar las cifras previstas en las disposiciones relativas a los tributos y demás obligaciones administradas por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).
3.2. Dicha unidad de valor se reajusta anualmente con base en la variación del índice de Precios al Consumidor (IPC) para ingresos medios, certificada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), correspondiente al período comprendido entre el primero (1.°) de octubre del año anterior al gravable y la misma fecha del año inmediatamente precedente a este.
3.3. Para tal efecto, el Director General de la DIAN deberá expedir, antes del primero (1.°) de enero de cada año, una resolución mediante la cual se establezca el valor de la UVT aplicable para el respectivo año gravable. En cumplimiento de esta disposición, la Resolución DIAN 000238 de 2025, mediante su artículo 1. –el cual sustituye el artículo 1.2.1 del Título 2 de la Parte 1 de la Resolución DIAN 000227 de 2025– fijó el valor de la UVT que regirá para el año gravable 2026.
3.4. No obstante, en sus consideraciones, la Resolución DIAN 000238 de 2025 aclaró los efectos prospectivos de la UVT al indicar: «Que la disposición que reglamenta el artículo 868 del Estatuto Tributario y que sustituye el artículo 1.2.1. de la Resolución 000227 de 2025, Única en Materia Tributaria, Aduanera y Cambiaría y que se retira para incorporar el artículo relacionado con los ajustes por el año gravable 2026, conserva su vigencia para el cumplimiento de sus obligaciones sustanciales v formales de los contribuyentes que les apilgüe esta Unidad de Valor Tributario -UVT.»[3].
3.5. Ahora, en relación con las expensas cobradas por los curadores urbanos en el marco del trámite de licencias y sus modalidades, se advierte que estas fueron redefinidas en UVT por el Decreto 1890 de 2021, modificatorio del Decreto 1077 de 2015, en virtud de lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley 1955 de 2019.
3.6. En este sentido, el artículo 2.2.6.6.8.3 del Decreto 1077 de 2015 dispone que las expensas estarán conformadas por un cargo fijo (Cf) y un cargo variable (Cv), cuyas tarifas deberán ser exhibidas en un lugar visible por parte del curador urbano, conforme a lo establecido en el parágrafo 2 del mencionado artículo.
3.7. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2.2.6.6.8.5 del Decreto 1077 de 2015, el Cf deberá ser cancelado al momento de la radicación de la solicitud de la licencia. Por su parte, el Cv deberá pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes al requerimiento de documentos a que hace referencia el parágrafo 1 del artículo 2.2.6.1.2.3.1 ibídem[4].
4. Así, cuando las expensas correspondientes al Cv son liquidadas con base en el valor de la UVT vigente en un determinado año, y el interesado efectúa su pago en una vigencia posterior dentro del término legal previsto, no deben reliquidarse tomando como referencia el valor de la UVT vigente al momento del pago. Lo anterior, en virtud del principio de prospectividad referido, bajo el cual la actualización anual de la UVT no puede afectar situaciones jurídicas definidas en una vigencia anterior.
6. En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiaría, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
NOTAS DE PIE DE PÁGINA:
1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
3. Este efecto prospectivo se fundamenta en lo dispuesto en el artículo 868 del E.T., el cual establece que el valor actualizado de la UVT será aplicable exclusivamente para el respectivo año gravable, lo que implica que dicho valor no tiene efectos retroactivos sobre períodos fiscales anteriores.
4. Conforme lo señala el artículo 2.2.6.6.8.2 del mismo decreto.
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