RESUMEN: ¿Las propiedades horizontales deben pagar impuesto al patrimonio? Una propiedad horizontal que obtiene ingresos por la explotación comercial o industrial de sus bienes o áreas comunes puede tener obligaciones tributarias que van más allá del impuesto sobre la renta. En particular, aquellas que tienen la condición de contribuyentes declarantes del régimen ordinario deben revisar si también están sujetas al impuesto al patrimonio para personas jurídicas. La DIAN precisó que estas entidades pueden estar sometidas a este tributo, siempre que cumplan las condiciones establecidas para su causación, y aclaró qué patrimonio debe considerarse para determinar el hecho generador y la base gravable.
Las propiedades horizontales que destinan algunos de sus bienes o áreas comunes a actividades comerciales o industriales, y que como resultado generan ingresos, tienen una condición tributaria particular: deben declarar el impuesto sobre la renta bajo el régimen ordinario, de acuerdo con el artículo 19-5 del Estatuto Tributario.
Esta condición también tiene implicaciones frente al impuesto al patrimonio para personas jurídicas. La discusión está en establecer si estas entidades pueden ser consideradas sujetos pasivos y, en caso afirmativo, si deben incluir en la determinación de su patrimonio gravable los bienes comunes que pertenecen a los copropietarios.
La DIAN abordó estas inquietudes y precisó que la sujeción al impuesto depende del cumplimiento de las condiciones legales, mientras que la determinación del patrimonio debe atender a los bienes efectivamente poseídos por la persona jurídica.
Las propiedades horizontales que son contribuyentes declarantes del impuesto sobre la renta pueden estar sujetas al impuesto al patrimonio para personas jurídicas, siempre que cumplan las condiciones del artículo 2 del Decreto Legislativo 173 de 2026. Para establecer la base gravable deben considerar el patrimonio efectivamente poseído por la persona jurídica, sin incluir los bienes comunes pertenecientes a los copropietarios.
¿Por qué una propiedad horizontal puede quedar sometida al impuesto al patrimonio?
La condición de contribuyente del impuesto sobre la renta es el punto de partida para determinar si una persona jurídica está sometida al impuesto al patrimonio para personas jurídicas.
En el caso de las propiedades horizontales, el artículo 19-5 del Estatuto Tributario establece que aquellas que destinan alguno de sus bienes o áreas comunes a la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, son contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de industria y comercio.
Esta condición resulta determinante para el análisis tributario. La DIAN explicó que las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que tienen la calidad de contribuyentes declarantes del régimen ordinario inicialmente se encuentran dentro del universo de entidades que pueden estar sujetas al impuesto al patrimonio.
Sin embargo, esto no significa que todas las propiedades horizontales deban pagar automáticamente este tributo. Para que exista sujeción deben cumplirse las condiciones previstas en el artículo 2 del Decreto Legislativo 173 de 2026.
La precisión es importante porque la condición de contribuyente del impuesto sobre la renta activa el análisis de sujeción al impuesto al patrimonio, pero no reemplaza la verificación de los requisitos establecidos para este último.
¿Qué condiciones debe cumplir la propiedad horizontal para ser sujeto pasivo?
La doctrina de la DIAN sobre el impuesto al patrimonio para personas jurídicas identifica tres condiciones que deben concurrir para establecer la sujeción pasiva:
- Que se trate de una persona jurídica, sociedad de hecho o establecimiento permanente, incluidas las sucursales de entidades del exterior.
- Que tenga la calidad de contribuyente del impuesto sobre la renta.
- Que esté obligada a presentar declaración del impuesto sobre la renta.
De acuerdo con este criterio, no son sujetos pasivos las entidades que no tengan la calidad de contribuyentes del impuesto sobre la renta, en los términos establecidos en el Estatuto Tributario.
Aplicado a las propiedades horizontales, el análisis debe comenzar por verificar si la persona jurídica desarrolla las actividades contempladas en el artículo 19-5 y, como consecuencia, tiene la condición de contribuyente declarante del régimen ordinario.
Posteriormente, deberá establecerse si cumple las condiciones específicas previstas en el artículo 2 del Decreto Legislativo 173 de 2026.
Por tanto, no basta con que una copropiedad tenga ingresos derivados de sus áreas comunes para concluir que debe pagar el impuesto al patrimonio. Es necesario verificar su condición tributaria y el cumplimiento de los requisitos que determinan la sujeción al gravamen.
¿Los bienes comunes de los copropietarios deben incluirse en el patrimonio gravable?
Este es uno de los aspectos centrales de la precisión doctrinal.
La DIAN señaló que, para verificar el hecho generador y determinar la base gravable, las propiedades horizontales deben considerar los activos propios o aquellos que representen aprovechamiento económico, explotación comercial, industrial o mixta en beneficio de la persona jurídica contribuyente.
En cambio, no deben tener en cuenta los bienes que pertenecen de forma común y proindiviso a los copropietarios.
La distinción permite separar el patrimonio de la persona jurídica del conjunto de bienes comunes cuya titularidad corresponde a los propietarios de las unidades privadas.
En consecuencia, el hecho de que una propiedad horizontal administre, utilice o tenga bajo su gestión determinados espacios comunes no significa que todos esos bienes deban incorporarse automáticamente a su patrimonio para efectos del impuesto.
El análisis debe concentrarse en identificar cuáles son los activos efectivamente propios de la persona jurídica y cuáles representan un aprovechamiento económico o una explotación comercial, industrial o mixta en su beneficio.
Esta precisión evita confundir el patrimonio de la persona jurídica con los bienes que pertenecen colectivamente a los copropietarios.
¿Cómo debe determinarse la base gravable del impuesto al patrimonio?
La determinación de la base gravable debe realizarse atendiendo a las disposiciones del Título II del Libro I del Estatuto Tributario, respecto del patrimonio efectivamente poseído por la persona jurídica.
La DIAN explicó que, para estos efectos, debe considerarse el patrimonio líquido determinado conforme al artículo 2 del Decreto Legislativo 173 de 2026, observando también lo establecido en el artículo 1.2.1.5.3.2 del Decreto 1625 de 2026.
Esta orientación debe entenderse conjuntamente con la precisión sobre los bienes que integran el patrimonio objeto de imposición: se consideran los activos propios y aquellos que representan aprovechamiento económico o explotación en beneficio de la persona jurídica, pero no los bienes comunes pertenecientes de forma proindiviso a los copropietarios.
Así, la determinación de la base gravable no puede partir indiscriminadamente del conjunto de bienes administrados por la copropiedad. Debe atender a la titularidad y a las condiciones patrimoniales que corresponden a la persona jurídica contribuyente.
La entidad también aclaró un límite de su competencia: no le corresponde establecer una metodología específica para calcular la base gravable, pues considera que este asunto excede sus facultades de interpretación y aplicación de las normas tributarias y corresponde al legislador.
¿La DIAN puede establecer una exclusión para las propiedades horizontales?
La respuesta es negativa.
La entidad recordó que los tratamientos exceptivos en materia tributaria son de interpretación restrictiva. Por esta razón, no es posible establecer mediante un pronunciamiento doctrinal una exclusión de la sujeción al impuesto.
Esto significa que la condición particular de las propiedades horizontales no permite crear, por vía interpretativa, una excepción que no esté contemplada en las disposiciones aplicables.
La precisión también explica por qué la DIAN no concluyó que estas personas jurídicas estuvieran excluidas del impuesto al patrimonio por el hecho de administrar bienes comunes pertenecientes a sus copropietarios.
Su análisis se concentró en dos cuestiones diferentes: la posibilidad de que sean sujetos pasivos por su condición de contribuyentes declarantes del impuesto sobre la renta y la delimitación del patrimonio que debe considerarse para establecer el hecho generador y la base gravable.
La exclusión de los bienes comunes del patrimonio de la persona jurídica no equivale, por tanto, a una exclusión general de la propiedad horizontal del impuesto.
La precisión de la DIAN establece una distinción fundamental para las propiedades horizontales que desarrollan actividades comerciales o industriales: su condición de contribuyentes declarantes del impuesto sobre la renta puede hacerlas sujetos pasivos del impuesto al patrimonio, siempre que cumplan los requisitos correspondientes.
Al mismo tiempo, la determinación del patrimonio gravable debe respetar la diferencia entre los activos propios de la persona jurídica y los bienes comunes pertenecientes a los copropietarios. No se trata de trasladar automáticamente a la copropiedad la totalidad de los bienes que administra, sino de establecer cuál es el patrimonio que efectivamente le pertenece y cumple las condiciones señaladas para efectos del tributo.
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Las propiedades horizontales deben pagar impuesto al patrimonio?
CONCEPTO DIAN 14735 int 1410
(agosto 19 de 2026)
Unidad Informática de Doctrina
Área del Derecho Tributario
Banco de Datos Impuesto al Patrimonio
Problema Jurídico ¿Las personas jurídicas originadas en la constitución de propiedad horizontal que conforme al artículo 19-5 del Estatuto Tributario son contribuyentes declarantes del régimen ordinario del Impuesto sobre la Renta, están sujetas al Impuesto al Patrimonio para Personas Jurídicas y de ser así, ¿cuál es el universo patrimonial relevante para verificar el hecho generador y determinar la base gravable?
Tesis Jurídica Si, siempre y cuando reúnan las condiciones previstas en el artículo 2 del Decreto Legislativo 0173 de 2026. Esto al tratarse de personas jurídicas contribuyentes declarantes del impuesto sobre la renta y en caso de cumplir con estas condiciones, determinarán la base gravable de acuerdo con las normas del Título II del Libro I del Estatuto Tributario respecto del patrimonio efectivamente poseído por la persona jurídica.
Descriptores Tema: Impuesto al patrimonio para personas jurídicas
Descriptores: Sujetos pasivos
Base gravadle
Fuentes Formales Decreto Legislativo 173 de 2026.
Decreto Legislativo 240 de 2026.
Concepto No. 004532 (int 428) de 2026 – Concepto General sobre las medidas tributarias en materia de impuesto al patrimonio adoptadas por los Decretos Legislativos 173 y 240 de 2026.
Extracto:
1. Esta Subdirección está facultada para resolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiaría, en lo de competencia de la DIAN[1]. En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019[2].
PROBLEMA JURÍDICO
2. ¿Las personas jurídicas originadas en la constitución de propiedad horizontal que conforme al artículo 19-5 del Estatuto Tributario son contribuyentes declarantes del régimen ordinario del Impuesto sobre la Renta, están sujetas al Impuesto al Patrimonio para Personas Jurídicas y de ser así, cuál es el universo patrimonial relevante para verificar el hecho generador y determinar la base gravable?
TESIS JURÍDICA
3. Si, siempre y cuando reúnan las condiciones previstas en el artículo 2 del Decreto Legislativo 0173 de 2026. Esto al tratarse de personas jurídicas contribuyentes declarantes del impuesto sobre la renta y en caso de cumplir con estas condiciones, determinarán la base gravable de acuerdo con las normas del Título II del Libro I del Estatuto Tributario respecto del patrimonio efectivamente poseído por la persona jurídica.
FUNDAMENTACIÓN
4. La doctrina[3] vigente de este Despacho frente a los sujetos pasivos del Impuesto al Patrimonio para Personas Jurídicas interpreto que están sujetas a dicho impuesto aquellas personas jurídicas contribuyentes declarantes del Impuesto sobre la Renta, y precisó:
Para efectos de la sujeción pasiva, deben concurrir las siguientes condiciones:
a. Que se trate de una persona jurídica o sociedad de hecho o establecimientos permanentes (incluidas las sucursales) de entidades del exterior.
b. Que tenga la calidad de contribuyente del impuesto sobre la renta.
c. Que esté obligada a presentar declaración del impuesto sobre la renta.
En consecuencia, no son sujetos pasivos aquellas entidades que no tengan la calidad de contribuyentes del impuesto sobre la renta, en los términos previstos en el Estatuto Tributario. (Subrayas fuera del texto original)
5. Es así como, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal, contribuyentes y declarantes del régimen ordinario del Impuesto sobre la Renta conforme al artículo 19-5 del Estatuto Tributario, inicialmente estarían sujetas al Impuesto al Patrimonio para Personas Jurídicas creado por el Decreto Legislativo 0173 de 2026.
6. Es preciso recordar el contenido del artículo 19-5 del Estatuto Tributario que establece:
«ARTÍCULO 19-5. Otros contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de industria y comercio.»
7. Debe tenerse en cuenta y sin perjuicio de la independencia del Impuesto al Patrimonio para Personas Jurídicas respecto del Impuesto sobre la Renta, que la consecuencia jurídica de ser contribuyente en renta activa la sujeción respecto del Impuesto al Patrimonio, ello por voluntad expresa del legislador extraordinario.
8. Por lo que, se deberá verificar si realizan el hecho generador del impuesto y determinar la base gravable según lo establecen los artículos 2 y 4 ibidem, para lo cual tendrán en cuenta los activos propios o aquellos que representen aprovechamiento económico, explotación comercial, industrial o mixta en beneficio de la persona jurídica contribuyente, es decir, no tendrán en cuenta los bienes pertenecientes de forma común y proindiviso a los copropietarios.
9. Además, la doctrina vigente también ha interpretado que los tratamientos exceptivos en materia tributaria son de interpretación restrictiva[4], por lo que no es posible establecer una exclusión frente a la sujeción tributaria a través de un pronunciamiento doctrinal.
10. De acuerdo con lo anterior, una interpretación sistemática y armónica conlleva razonablemente a concluir que, para efectos del hecho generador y base gravable del Impuesto al Patrimonio para Personas Jurídicas, el universo patrimonial objeto de imposición será el patrimonio líquido determinado como lo dispone el artículo 2 del Decreto Legislativo 0173 de 2026 pero observando lo preceptuado en el artículo 1.2.1.5.3.2 del Decreto 1625 de 2026.
11. Finalmente, en virtud de las funciones y competencia señaladas en el artículo 56 del Decreto 1742 de 2020, no corresponde a esta Subdirección indicar la metodología para determinar la base gravable del Impuesto al Patrimonio para Personas Jurídicas, ya que ello excede la facultad de interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiaría por ser un asunto de competencia del legislador.
12. En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiaría, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
NOTAS DE PIE DE PÁGINA:
1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el articulo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
3. Cfr. Numeral 1 del capítulo 3 Concepto No. 004532 (int 428) de 2026 – Concepto General sobre las medidas tributarias en materia de impuesto al patrimonio.
4. Cfr. Concepto No. 011687 (int 1210) de 2026 – Dirección de Gestión Jurídica, entre otros.
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