RESUMEN: ¿Qué deben reportar las propiedades horizontales en la información exógena? Las propiedades horizontales deben tener en cuenta tres precisiones para preparar su información exógena: la exclusión de determinados recaudos del Formato 1007 solamente aplica desde el año gravable 2026; los recursos recibidos para pagar servicios públicos u otros conceptos atribuibles exclusivamente a bienes privados pueden reportarse en el Formato 1647 como ingresos recibidos para terceros, incluso sin contrato de mandato; y los bienes comunes explotados económicamente que no tengan matrícula inmobiliaria independiente deben identificarse con el folio general de la propiedad horizontal en el Formato 2743.
Estas aclaraciones permiten diferenciar los recursos propios de los recibidos por cuenta ajena, establecer el período al que corresponde cada modificación y evitar omisiones en el reporte de los ingresos derivados de la explotación económica de zonas comunes.
¿Qué ocurre cuando una propiedad horizontal recauda dinero de sus copropietarios para pagar servicios públicos? ¿Debe reportar las cuotas de administración en información exógena del año gravable 2025? ¿Cómo identifica los espacios comunes que generan ingresos cuando no tienen matrícula inmobiliaria propia?
Estas son algunas de las situaciones que aborda la DIAN en un pronunciamiento que precisa las obligaciones de información de estas entidades. Las respuestas tienen consecuencias prácticas para los administradores, contadores y revisores fiscales, porque permiten establecer cuándo un recurso constituye un ingreso recibido para terceros, qué modificaciones pueden aplicarse a cada período gravable y cómo identificar los bienes comunes destinados a explotación económica.
¿Las propiedades horizontales pueden excluir las cuotas de administración del Formato 1007 para el año gravable 2025?
No. La exclusión de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, sus intereses de mora y determinadas multas del Formato 1007 comienza a aplicarse a partir del año gravable 2026.
La precisión es importante porque la modificación fue incorporada mediante la Resolución DIAN 000233 de 2025, expedida el 30 de octubre de ese año. Sin embargo, que una disposición entre en vigencia no significa que pueda modificar automáticamente las condiciones de la información correspondiente a un período gravable anterior.
El artículo 5 de dicha resolución adicionó el parágrafo 5 al artículo 1.3.5.4.1 de la Resolución 000227 de 2025. Allí se estableció que las propiedades horizontales no deben incluir en el Formato 1007 los siguientes recaudos:
- Cuotas ordinarias de administración.
- Cuotas extraordinarias de administración.
- Intereses de mora derivados del incumplimiento en el pago de estas expensas.
- Multas originadas por el desarrollo del objeto social del régimen de propiedad horizontal.
La DIAN aclaró que esta exclusión no puede trasladarse al año gravable 2025, aunque los vencimientos para presentar la información correspondiente a ese período hayan ocurrido durante 2026.
¿Por qué la modificación de la DIAN no se aplica retroactivamente?
La explicación está en el parágrafo 3 del artículo 631 del Estatuto Tributario, que establece una regla temporal para definir el contenido y las características técnicas de la información solicitada por la Administración tributaria.
Según esta disposición, la información debe definirse con una anticipación mínima de dos meses respecto del último día del año gravable anterior a aquel al que corresponde el reporte.
La finalidad de esta regla es evitar que las condiciones de una obligación formal sean modificadas cuando el período objeto de información ya se encuentra en curso o ha finalizado.
En este caso, la fecha de expedición de la modificación no permite alterar las reglas correspondientes al año gravable 2025. La fecha de vencimiento para entregar la información tampoco cambia esta conclusión, porque debe distinguirse entre el período sobre el cual se informa y el momento en que se presenta el reporte.
Por tanto, las propiedades horizontales deben observar las condiciones aplicables al año gravable 2025 y utilizar la exclusión incorporada en la modificación normativa para la información del año gravable 2026, que se presentará en 2027.
¿Los recursos que las propiedades horizontales reciben para pagar servicios públicos deben reportarse en el Formato 1647?
Sí, cuando la propiedad horizontal recibe los recursos como intermediaria, no tiene derecho económico sobre ellos y debe transferirlos al tercero que tiene derecho a recibirlos.
La DIAN explica que los ingresos recibidos para terceros se identifican por la relación de intermediación que existe en la operación. No basta con que una entidad recaude dinero que posteriormente no considera propio. Es necesario establecer quién tiene el derecho económico sobre esos recursos y si existe la obligación de entregarlos.
Un ejemplo es el recaudo que realiza una administración para pagar servicios públicos u otros conceptos atribuibles exclusivamente a bienes privados de los copropietarios.
Si la propiedad horizontal recibe esos valores por cuenta de otra persona, no adquiere un derecho económico sobre ellos y debe transferirlos al destinatario correspondiente, los recursos tienen la naturaleza de ingresos recibidos para terceros.
En ese escenario procede su reporte en el Formato 1647, conforme a las condiciones previstas en la normativa aplicable.
¿Qué condiciones deben cumplirse para considerar que existen ingresos recibidos para terceros?
El pronunciamiento identifica varios elementos que deben concurrir:
- Intermediación: la propiedad horizontal recibe los recursos por cuenta ajena.
- Ausencia de derecho económico propio: el dinero no le pertenece económicamente a quien lo recauda.
- Existencia de un tercero con mejor derecho: otra persona es quien tiene el derecho sobre los recursos.
- Obligación de transferencia: la propiedad horizontal debe entregar el dinero a quien jurídicamente le corresponde.
La identificación de estos elementos es fundamental para clasificar correctamente los recursos y determinar si deben incluirse en el Formato 1647.
Para la información correspondiente al año gravable 2025, la regulación citada por la DIAN establece que este formato permite identificar, entre otros datos, a la persona o entidad de quien se recibió el ingreso, al tercero para quien fue recibido, el valor total de la operación y el valor reintegrado, transferido o distribuido.
¿Se necesita un contrato de mandato para reportar ingresos recibidos para terceros?
No. La DIAN precisa que no es indispensable que exista un contrato de mandato para que una operación tenga la naturaleza de ingreso recibido para terceros.
La intermediación puede originarse en otras relaciones jurídicas y económicas. El pronunciamiento menciona, entre otras, la agencia, el corretaje y la comisión.
Por consiguiente, la clasificación no depende exclusivamente del nombre del contrato utilizado por las partes. Lo determinante es que la propiedad horizontal actúe por cuenta ajena y tenga la obligación de entregar los recursos a su legítimo destinatario.
Esta precisión evita que se descarte el uso del Formato 1647 únicamente porque no existe un documento contractual denominado mandato.
¿Cuándo los recaudos corresponden a un reembolso y no a ingresos recibidos para terceros?
La situación es diferente cuando la propiedad horizontal es directamente la adquirente del servicio o la obligada frente al proveedor y posteriormente recupera de los copropietarios los valores que les corresponden.
En estos casos, la operación puede constituir un recobro, reembolso o recuperación, cuya naturaleza debe determinarse a partir de la relación jurídica y económica que le dio origen.
La DIAN advierte que el hecho de que una factura esté expedida a nombre de la propiedad horizontal es un elemento relevante, pero no concluyente para establecer la clasificación.
Por ello, antes de utilizar el Formato 1647, es necesario diferenciar entre el dinero que se recibe por cuenta de un tercero y los valores que se recuperan después de que la propia propiedad horizontal ha adquirido un servicio o asumido una obligación.
Esta distinción es especialmente importante para evitar que todos los recaudos de los copropietarios se clasifiquen de la misma manera.
¿Cómo reportar los bienes comunes que generan ingresos y no tienen matrícula inmobiliaria independiente?
Las propiedades horizontales comerciales, industriales y mixtas obligadas a presentar esta información deben utilizar el Formato 2743 para reportar los datos correspondientes a la explotación económica de sus bienes y áreas comunes.
Cuando el espacio explotado económicamente no tiene matrícula inmobiliaria independiente, debe informarse el número de matrícula correspondiente al folio general de la propiedad horizontal.
La DIAN aclara que la regulación no exige abrir o identificar una matrícula individual para cada bien o área común que genere ingresos.
Esta interpretación se relaciona con el régimen registral de la propiedad horizontal, según el cual se conserva el folio de matrícula inmobiliaria del edificio en general para los bienes de uso común, mientras que las unidades privadas cuentan con folios independientes.
¿Qué información debe incluirse en el Formato 2743?
El reporte debe identificar la matrícula inmobiliaria de la propiedad horizontal y clasificar separadamente cada bien o área común destinado a explotación económica.
Para realizar esta identificación, el formato contempla categorías como:
- Otros bienes.
- Otras áreas comunes.
Estas opciones deben utilizarse cuando el elemento explotado no corresponda a las categorías específicas previstas en el formato, de acuerdo con su naturaleza.
El pronunciamiento menciona como ejemplos los ductos o espacios comunes utilizados para cableado, las zonas destinadas a equipos tecnológicos y las superficies utilizadas para publicidad.
Además, debe diligenciarse un registro por cada bien o área común destinado a explotación económica.
En consecuencia, si una propiedad horizontal obtiene ingresos por el aprovechamiento de varios espacios comunes que no tienen folio individual, debe identificarlos separadamente y utilizar el folio general correspondiente.
¿Se puede dejar vacío el campo de matrícula inmobiliaria cuando el bien común no tiene folio propio?
No. La inexistencia de una matrícula independiente no autoriza a omitir el campo correspondiente en el Formato 2743.
La DIAN precisa que debe informarse la matrícula inmobiliaria general de la propiedad horizontal, bajo la cual se encuentran registrados los bienes de uso común.
La identificación del bien o área explotada se realiza mediante la clasificación correspondiente dentro del formato. Por tanto, son dos datos distintos: la matrícula de la propiedad horizontal y la naturaleza del espacio común que genera ingresos.
¿Qué deben revisar los contadores y administradores de propiedades horizontales antes de presentar la información exógena?
Las aclaraciones de la DIAN permiten identificar tres revisiones fundamentales para preparar correctamente los reportes.
Primera: verificar el período gravable. Las condiciones del Formato 1007 deben analizarse según el año al que corresponde la información. La exclusión de las cuotas de administración, los intereses de mora y las multas señaladas no puede aplicarse al año gravable 2025.
Segunda: identificar la naturaleza de los recaudos. Los recursos recibidos para pagar servicios públicos u otros conceptos atribuibles exclusivamente a bienes privados deben analizarse para establecer si existe intermediación. Cuando se reciben por cuenta de terceros y existe obligación de transferirlos, procede el Formato 1647.
Tercera: revisar los ingresos por explotación de bienes comunes. Cuando una propiedad horizontal comercial, industrial o mixta esté obligada a reportar esta información, debe identificar los bienes y áreas comunes explotados económicamente, incluso cuando no tengan matrícula inmobiliaria independiente.
La revisión de estos aspectos permite diferenciar los ingresos propios de los recursos recibidos para terceros y establecer qué información corresponde a cada formato.
¿Qué deben tener en cuenta las propiedades horizontales después de esta aclaración de la DIAN?
El pronunciamiento establece que la preparación de la información exógena exige analizar el período gravable y la naturaleza de cada operación.
La exclusión de determinados recaudos del Formato 1007 no puede anticiparse al año gravable 2025 por el solo hecho de que la modificación normativa haya entrado en vigencia antes del vencimiento para presentar el reporte.
De igual manera, los recursos recibidos para terceros pueden reportarse en el Formato 1647 sin que sea indispensable un contrato de mandato, siempre que se configure una verdadera relación de intermediación.
Finalmente, los ingresos derivados de la explotación económica de bienes comunes deben identificarse en el Formato 2743 utilizando la matrícula inmobiliaria general de la propiedad horizontal cuando no exista un folio independiente.
Para los responsables de la información, la principal tarea consiste en revisar los soportes y la naturaleza jurídica y económica de los recaudos, sin confundir los recursos propios con aquellos que deben entregarse a terceros.
Preguntas frecuentes
1. ¿Desde qué año las propiedades horizontales pueden excluir las cuotas de administración del Formato 1007?
Desde el año gravable 2026. La modificación no aplica a la información correspondiente al año gravable 2025.
2. ¿Los intereses de mora por cuotas de administración deben incluirse en el Formato 1007?
La exclusión incorporada comprende los intereses de mora derivados del incumplimiento en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, a partir del año gravable 2026.
3. ¿Los recursos recaudados para pagar servicios públicos de bienes privados se reportan como ingresos propios?
No necesariamente. Si la propiedad horizontal actúa como intermediaria y debe transferir los recursos a quien tiene derecho sobre ellos, se configura un ingreso recibido para terceros.
4. ¿Es obligatorio tener un contrato de mandato para utilizar el Formato 1647?
No. La DIAN señala que la existencia de un contrato de mandato no es indispensable para reconocer ingresos recibidos para terceros.
5. ¿Qué matrícula inmobiliaria se utiliza para reportar la explotación económica de bienes comunes?
La correspondiente al folio general de la propiedad horizontal, cuando el bien o área común no tenga matrícula inmobiliaria independiente.
6. ¿La factura expedida a nombre de la propiedad horizontal determina que un recaudo sea un reembolso?
No por sí sola. Es un elemento relevante, pero la clasificación depende de la relación jurídica y económica que originó la operación.
Ver a continuación concepto DIAN sobre: ¿Qué deben reportar las propiedades horizontales en la información exógena?
CONCEPTO DIAN 15186 int 1492
(agosto 28 de 2026)
Unidad Informática de Doctrina
Área del Derecho Tributario
Banco de Datos Otros Temas
Problema Jurídico PROBLEMA JURÍDICO No. 1.
¿El parágrafo 5 adicionado al artículo 1.3.5.4.1 de la Resolución 227 de 2025 resulta aplicable a la información exógena correspondiente al año gravable 2025, teniendo en cuenta que los vencimientos para su presentación ocurrieron con posterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución DIAN 000233 de 2025?
PROBLEMA JURÍDICO No. 2.
¿Los recursos recaudados por las propiedades horizontales de sus copropietarios para el pago de servicios públicos u otros conceptos atribuibles exclusivamente a bienes privados constituyen ingresos recibidos para terceros y, en consecuencia, deben ser reportados en el Formato 1647, aun cuando su recaudo y posterior transferencia no se originen en un contrato de mandato?
PROBLEMA JURÍDICO No. 3.
¿Cómo debe diligenciarse el número de matrícula inmobiliaria cuando el ingreso proviene de la explotación de bienes o áreas comunes que carecen de matrícula inmobiliaria independiente?
Tesis Jurídica TESIS JURÍDICA.
No. La exclusión prevista en el parágrafo 5 del artículo 1.3.5.4.1 de la Resolución DIAN 000227 de 2025 resulta aplicable a partir de la información correspondiente al año gravable 2026. La circunstancia de que la Resolución DIAN 000233 de 2025 estuviera vigente al momento de los vencimientos para presentar la información del año gravable 2025 no modifica esta conclusión.
TESIS JURÍDICA. Sí, siempre que, atendiendo a la realidad jurídica y económica de la operación, la propiedad horizontal actúe como intermediaria en el recaudo, carezca de derecho económico sobre los recursos recibidos, reconozca respecto de estos un mejor derecho en cabeza de un tercero y se encuentre obligada a transferírselos. En tales circunstancias, se podrá utilizar el formato 1647 para el reporte de tales recursos.
En tales eventos, deberán reportarse en el Formato 1647 cuando se cumplan las condiciones previstas en la normativa aplicable, sin que para ello sea necesaria la existencia de un contrato de mandato.
TESIS JURÍDICA. Cuando el bien o área común objeto de explotación económica carezca de matrícula inmobiliaria independiente, en el Formato 2743 deberá informarse el número de matrícula correspondiente al folio general de la propiedad horizontal, bajo el cual se registran los bienes de uso común, y clasificar separadamente el bien o área explotada conforme con el concepto que corresponda según su naturaleza.
Descriptores Tema: Información exógena.
Descriptores: Propiedades horizontales.
No reporte de recaudos originados en cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.
Pago a terceros.
Fuentes Formales Artículo 631, parágrafo 3 del Estatuto Tributario.
Artículo 52 de la Ley 1579 de 2012. Artículos 1.3.5.4.1, parágrafo 5, 1.3.5.9.1 y 1.3.7.4.1 de la Resolución DIAN No. 000227 de 2025.
Extracto:
1. Esta Subdirección está facultada para absolver las consultas escritas, presentadas de manera general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de fiscalización cambiada, en lo de competencia de la DIAN[1]. En este sentido, la doctrina emitida será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el artículo 131 de la Ley 2010 de 2019[2].
PROBLEMA JURÍDICO No. 1.
2. ¿El parágrafo 5 adicionado al artículo 1.3.5.4.1 de la Resolución 227 de 2025 resulta aplicable a la información exógena correspondiente al año gravable 2025, teniendo en cuenta que los vencimientos para su presentación ocurrieron con posterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución DIAN 000233 de 2025?
TESIS JURÍDICA.
3. No. La exclusión prevista en el parágrafo 5 del artículo 1.3.5.4.1 de la Resolución DIAN 000227 de 2025 resulta aplicable a partir de la información correspondiente al año gravable 2026. La circunstancia de que la Resolución DIAN 000233 de 2025 estuviera vigente al momento de los vencimientos para presentar la información del año gravable 2025 no modifica esta conclusión.
FUNDAMENTACIÓN
4. El parágrafo 3 del artículo 631 del Estatuto Tributario (ET) establece una regla temporal que proscribe la aplicación retroactiva del deber de información, al disponer que su contenido y características técnicas deben ser definidas por la Administración tributaria, «[…] por lo menos con dos meses de anterioridad al último día del año gravable anterior al cual se solicita la información».
5. Esta disposición limita temporalmente la facultad de solicitar información, pues el acto que establece su contenido y características técnicas no puede expedirse en cualquier momento, sino dentro de la oportunidad allí prevista, «independientemente de que los plazos para reportar la información se consumen en fecha posterior a su entrada en vigencia»[3]
6. El artículo 5 de la Resolución DIAN 000233 de 2025 adicionó el parágrafo 5 al artículo 1.3.5.4.1 de la Resolución 000227 del mismo año, para disponer que las propiedades horizontales no deberán incluir en el Formato 1007 los recaudos originados en cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, intereses de mora por el no pago de estas expensas y multas originadas por el desarrollo del objeto social del régimen de propiedad horizontal[4].
7. Dicha modificación, conforme el parágrafo 3 del artículo 631 del E.T., debe entenderse aplicable a la información correspondiente al año gravable 2026 y siguientes, y no a la información correspondiente al año gravable 2025. Para que aplicará en este último año gravable, sus condiciones debían encontrarse definidas, a más tardar, dentro de la oportunidad prevista respecto del año gravable 2024[5].
8. En contraste, la Resolución DIAN 000233 fue expedida el 30 de octubre de 2025 y, aunque su artículo 31 dispuso que regía a partir de su publicación, esta circunstancia no implica que sus modificaciones alteren el contenido de la información correspondiente al año gravable 2025. La vigencia general del acto administrativo debe distinguirse del período gravable respecto del cual sus disposiciones regulan el contenido de la obligación de informar[6].
9. Por tanto, que el plazo para presentar la información correspondiente al año gravable 2025 venciera durante 2026, cuando la Resolución DIAN 000233 de 2025 ya se encontraba vigente, no determina la aplicación de la modificación introducida por su artículo 5. El vencimiento establece la oportunidad para cumplir la obligación formal, pero no modifica el período objeto de información ni las reglas previamente establecidas para determinar su contenido.
10. Así, la exclusión prevista en el parágrafo 5 del artículo 1.3.5.4.1 será aplicable respecto de las operaciones correspondientes al año gravable 2026, cuya información deberá suministrarse dentro de los plazos previstos para su presentación en el año calendario 2027, y sucesivo.
PROBLEMA JURÍDICO No. 2.
11. ¿Los recursos recaudados por las propiedades horizontales de sus copropietarios para el pago de servicios públicos u otros conceptos atribuibles exclusivamente a bienes privados constituyen ingresos recibidos para terceros y, en consecuencia, deben ser reportados en el Formato 1647, aun cuando su recaudo y posterior transferencia no se originen en un contrato de mandato?
TESIS JURÍDICA.
12. Sí, siempre que, atendiendo a la realidad jurídica y económica de la operación, la propiedad horizontal actúe como intermediaria en el recaudo, carezca de derecho económico sobre los recursos recibidos, reconozca respecto de estos un mejor derecho en cabeza de un tercero y se encuentre obligada a transferírselos. En tales circunstancias, se podrá utilizar el formato 1647 para el reporte de tales recursos.
13. En tales eventos, deberán reportarse en el Formato 1647 cuando se cumplan las condiciones previstas en la normativa aplicable, sin que para ello sea necesaria la existencia de un contrato de mandato.
FUNDAMENTACIÓN
14. Para la información correspondiente al año gravable 2025, el artículo 28 de la Resolución 162 de 2023 -compilado como artículo 1.3.5.9.1 de la Resolución DIAN 000227 de 2025- establece la obligación de informar en el Formato 1647 versión 2 los ingresos recibidos para terceros, identificando, entre otros datos, a la persona o entidad de quien se recibió el ingreso, al tercero para quien fue recibido, el valor total de la operación y el valor reintegrado, transferido o distribuido.
15. Aunque la normativa que regula la información exógena no define expresamente el concepto de «ingresos recibidos para terceros», la doctrina de esta Entidad ha señalado que estos se configuran cuando existe una relación de intermediación[7], en virtud de la cual una persona recibe recursos por cuenta ajena y reconoce respecto de ellos un mejor derecho en cabeza de un tercero[8], circunstancia que genera la obligación de transferírselos[9].
16. Así, la característica determinante de estos ingresos no consiste únicamente en que los recursos no constituyan un ingreso propio de quien los recibe, sino en que este actúe como intermediario respecto de recursos que jurídica y económicamente corresponden a otra persona.
17. Bajo esta premisa, cuando la propiedad horizontal se limite a recaudar de los copropietarios valores destinados al pago de servicios públicos u otros conceptos atribuibles exclusivamente a sus bienes privados, carezca de derecho económico sobre estos y se encuentre obligada a transferirlos al tercero que ostenta un mejor derecho, se configurará un ingreso recibido para terceros y procederá su reporte en el Formato 1647.
18. Lo anterior debe distinguirse de aquellos eventos en los que la propiedad horizontal sea directamente la adquirente u obligada frente al proveedor y posteriormente recupere de los copropietarios los valores que les sean atribuibles. En estos casos, la operación podrá corresponder a un recobro, reembolso o recuperación, cuya naturaleza deberá determinarse atendiendo a la relación jurídica y económica que le dio origen. Por ello, que la factura se expida a nombre de la propiedad horizontal constituye un elemento relevante, pero no concluyente para efectuar esta calificación.
19. Ahora bien, la configuración de un ingreso recibido para terceros no exige que la intermediación tenga origen en un contrato de mandato. La doctrina de esta Entidad ha reconocido la existencia de ingresos recibidos para terceros en relaciones de intermediación comercial distintas de este contrato[10]. En consecuencia, lo determinante es la naturaleza jurídica y económica de la operación y no la modalidad contractual empleada.
20. Por tanto, cuando concurran los elementos señalados, los recursos deberán reportarse en el Formato 1647, aun cuando no exista formalmente un contrato de mandato[11].
PROBLEMA JURÍDICO No. 3.
21. ¿Cómo debe diligenciarse el número de matrícula inmobiliaria cuando el ingreso proviene de la explotación de bienes o áreas comunes que carecen de matrícula inmobiliaria independiente?
TESIS JURÍDICA.
22. Cuando el bien o área común objeto de explotación económica carezca de matrícula inmobiliaria independiente, en el Formato 2743 deberá informarse el número de matrícula correspondiente al folio general de la propiedad horizontal, bajo el cual se registran los bienes de uso común, y clasificar separadamente el bien o área explotada conforme con el concepto que corresponda según su naturaleza.
FUNDAMENTACIÓN
23. El artículo 57 de la Resolución DIAN 000162 de 2023 –compilado en el artículo 1.3.7.4.1 de la Resolución DIAN 00227 de 2025– dispone que las propiedades horizontales comerciales, industriales y mixtas obligadas a suministrar esta información deberán reportar en el Formato 2743 versión 1, entre otros datos, el «2. Número de matrícula inmobiliaria de la propiedad horizontal».
24. Por tanto, la regulación no exige una matrícula inmobiliaria independiente para cada bien o área común objeto de explotación económica. Por el contrario, diferencia el campo destinado a identificar la matrícula inmobiliaria de la propiedad horizontal de aquel correspondiente al tipo de bien o área común destinado a explotación.
25. Esta interpretación resulta concordante con el régimen registral. El artículo 52 de la Ley 1579 de 2012 dispone que, al constituirse una propiedad horizontal, se mantiene el folio de matrícula correspondiente al edificio en general para lo relativo a los bienes de uso común, mientras que para las unidades privadas resultantes se abren folios de matrícula independientes.
26. Así, cuando el bien o área común explotado carezca de folio individual, deberá informarse la matrícula inmobiliaria que registralmente corresponde a la propiedad horizontal y bajo la cual se identifican los bienes de uso común, sin que sea necesario que el elemento objeto de aprovechamiento económico cuente con una matrícula independiente.
27. Ahora bien, para identificar el tipo de bien o área común objeto de explotación, el Formato 2743 contempla, entre otros, los conceptos «Otras bienes» y «Otras áreas comunes», y exige diligenciar un registro por cada bien o área común destinado a explotación.
28. Así, cuando el aprovechamiento económico recaiga sobre un bien o área común que no correspondan a las categorías específicamente previstas en el formato 2743[12], deberá emplearse el concepto que corresponda según la naturaleza del elemento, incluidos, cuando resulte procedente, «Otras bienes» u «Otras áreas comunes». Esta clasificación no sustituye el deber de informar la matricula inmobiliaria de la propiedad horizontal.[13].
29. En consecuencia, la inexistencia de una matrícula inmobiliaria independiente del bien o área común explotado no impide su reporte en el Formato 2743 ni autoriza a omitir el campo correspondiente a la matrícula inmobiliaria.
30. En los anteriores términos se absuelve su petición y se recuerda que la normativa, jurisprudencia y doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiada, en lo de competencia de esta Entidad, puede consultarse en el normograma DIAN: https://normograma.dian.gov.co/dian/.
NOTAS DE PIE DE PÁGINA:
1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7-1 de la Resolución DIAN 91 de 2021.
3. Cfr. C.E. Secc. Cuarta. Sent. de nov. 28/2024. Exp. 28517. C.R Milton Chaves García. En esta sentencia, el alto tribunal analiza una resolución proferida por la Administración tributaria distrital, respecto de obligados a presentar información en operaciones relacionadas con el impuesto de Industria y Comercio para los años 2016 y 2017. Allí explica lo siguiente, relevante para el asunto bajo análisis: «Dicha norma incumple la prohibición de aplicación retroactiva que consagra el parágrafo 3 del artículo 631 del ET para exigir el cumplimiento del deber de informar en cabeza de los contribuyentes. Lo anterior, porque la información que se debe entregar no podía comprender el año 2017, que estaba en curso, pues ésta debió solicitarse mínimo con dos meses de anterioridad al último día del año gravable del cual se piden los datos. Si el Distrito Capital perseguía obtener, en su jurisdicción, información de los contribuyentes del impuesto de ICA por el año 2017. que es el que interesa a este asunto, el plazo mínimo en que debió emitir el acto de contenido general para establecer el deber de informar operaciones derivadas del referido impuesto a 31 de diciembre del año 2017 era el 31 de octubre de 2016.» (énfasis propio).
4. Conforme los considerandos de la Resolución DIAN 000233 de 2025, La modificación tuvo como fundamento que tales recaudos no son considerados ingresos para efectos fiscales y, por tanto, se estimó necesario exceptuar su reporte para disminuir la carga administrativa de estas entidades.
5. Por ejemplo, la Resolución 188 del 30 de octubre de 2024 introdujo expresamente modificaciones a la Resolución 162 de 2023 aplicables «a partir del año gravable 2025 y siguientes».
6. Precisamente, este despacho en Concepto DIAN No. 010627 de 2026 precisó que para la información exógena correspondiente al año gravable 2025 deben observarse las Resoluciones 162 de 2023 y 188 de 2024 y que las modificaciones introducidas mediante las Resoluciones 233 y 237 de 2025, relacionadas con formatos, especificaciones técnicas y criterios de reporte, son aplicables a partir del año gravable 2026. En similares términos, ver Comunicado de prensa DIAN No. 053 del 7 de abril de 2026.
7. En concepto DIAN No. 015705 de 2001 la doctrina de esta entidad dijo: «pueden existir ingresos para terceros cuando hay intermediación, pues estos se reciben a través de una persona que obra por cuenta ajena y que los transfiere a quien jurídicamente le corresponde el pago» O
8. Cfr. Oficio DIAN 905603 de 2021. Allí se indicó que ingresos para terceros son aquellos que se reciben en nombre de otro, reconociendo sobre el ingreso un mejor derecho por parte del tercero, y en consecuencia, adquiriendo al momento de recibirlo la obligación de transferirlo a su legítimo dueño.
9. Cfr. Oficio DIAN No. 903530 de 2022. En este pronunciamiento la entidad reitero el criterio adoptado respecto de que los ingresos para terceros, los cuales no hacen parte del patrimonio de la persona que los percibe, «se reciben para ser transferidos a quien jurídicamente le corresponde el pago, cuando estos tengan tal naturaleza (…) deben ser reportados en tal calidad para efectos fiscales. Esto significa que deben ser reconocidos transitoriamente como un pasivo, debiéndose encontrar debidamente soportados en los términos del artículo 770 del Estatuto Tributario».
10. Como ocurre, entre otros, con la agencia, el corretaje o la comisión. Cfr. Oficio DIAN 024193 del 20 de agosto de 2015.
11. Debe señalarse que este formato no constituye un mecanismo residual para informar cualquier operación que no encuentre cabida en otro reporte, pues su utilización depende de que los recursos tengan efectivamente la naturaleza de ingresos recibidos para terceros y se cumplan las demás condiciones previstas en la normativa aplicable.
12. Como, por ejemplo, ductos o espacios comunes utilizados para cableado, espacios destinados a equipos tecnológicos, superficies utilizadas para publicidad u otros elementos.
13. Al respecto, las especificaciones técnicas del Formato 2743 versión 1 contemplan el atributo correspondiente al numero de matricula inmobiliaria como un campo obligatorio.
Puedes encontrar más información sobre: ¿Qué deben reportar las propiedades horizontales en la información exógena? en dian.gov.co
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